매물 유형: 아파트
분석 번호: 4399
종합 리스크 점수: 78점
울산 남구 문수로대공원에일린의뜰은 준공 3년차의 신축 아파트로, 양호한 건물 상태와 주변 공원 및 편의시설 접근성이 강점입니다. 최근 매매가격지수와 전세가격지수가 상승세를 보이며 시장 분위기는 긍정적이나, 매매수급동향은 하락세를 보여 주의가 필요합니다. 인근에 23,417세대의 신규 공급 물량이 예정되어 있어 향후 시장 경쟁 심화 및 가격 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.
제시된 매매가 12억 7,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 10억 9,477만 원에서 12억 4,998만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상단 범위를 상회하는 수준입니다. 이는 최근 거래된 동일 단지 매물 중 가장 높은 가격대에 해당하며, 시장의 기대 심리가 다소 선반영되었을 가능성이 있습니다.
선별된 7건의 비교사례는 모두 동일 단지 내에서 1~5개월 이내에 거래된 유사 평형 매물로, 유사도 점수 100점을 기록하며 높은 신뢰도를 보입니다. 시점 보정 계수는 1.000~1.014가 적용되었으며, 면적 및 용도 보정은 유사성으로 인해 1.000이 적용되었습니다. 특히, #1 사례는 2026년 5월 9층 거래로 12억 1,998만 원, #2 사례는 2026년 5월 11층 거래로 12억 4,998만 원의 보정 후 대입 총액이 산출되었습니다. #7 사례는 2026년 1월 2층 거래로 10억 9,477만 원의 대입 총액이 산출되어 층수와 시점에 따른 가격 편차가 확인됩니다.
문수로대공원에일린의뜰은 준공 3년차의 신축 아파트로, 쾌적한 주거 환경과 양호한 단지 시설을 갖추고 있습니다. 인근에 푸른공원, 중앙병원, GS25 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있으며, 신정2동의 꾸준한 인구 증가 추세는 실거주 수요를 뒷받침합니다. 다만, 지하철역 접근성이 부족한 점은 교통 경쟁력 측면에서 아쉬운 부분입니다. 현재 매매가격지수와 전세가격지수가 상승세이나, 매매수급동향 하락 및 대규모 신규 공급 예정 물량은 향후 투자 가치에 변동성을 줄 수 있습니다.
대상 아파트는 2023년 준공되어 건물 나이가 3년입니다. 재건축 연한인 30년까지는 약 27년이 남아 있어 현재로서는 재건축 가능성이 없습니다. 리모델링 또한 신축 단지이므로 단기간 내 추진될 가능성은 매우 낮습니다.
울산 남구 아파트 시장은 전반적으로 상승세를 보이고 있으나, 매매 거래량 감소와 매매수급동향 하락은 단기적인 조정 가능성을 시사합니다. 중장기적으로는 '울산미포국가산업단지 도시관리계획 변경', '신정동 주상복합 신축공사 관련 도로 확폭', '선암공원 조성계획 변경', '수소교통 복합기지 구축사업' 등 다양한 개발 호재들이 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 그러나 23,417세대에 달하는 대규모 신규 공급 물량은 향후 시장에 공급 과잉 우려를 불러일으킬 수 있으며, 이는 시세 상승을 제한하거나 하락 압력으로 작용할 수 있습니다. 따라서 매수 시에는 이러한 공급 리스크를 충분히 고려해야 합니다.
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