매물 유형: 아파트
분석 번호: 4398
종합 리스크 점수: 70점
울산 남구 문수로2차IPARK2단지는 준공 13년차의 비교적 신축 아파트로, 매매가격지수 및 전월세가격지수가 상승 추세에 있어 시장 분위기는 긍정적입니다. 다만, 매매수급동향은 하락세를 보이며 지역 내 다수의 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장 경쟁 심화 및 가격 변동성에 주의가 필요합니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상위권에 해당하므로 가격 타당성 검토가 중요합니다.
제시된 매매가 11억 5,000만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 가치 스펙트럼(최저 10억 1,555만 원 ~ 최고 11억 8,496만 원) 내에 위치하며, 중앙값 10억 9,372만 원 대비 상위권 범위에 해당합니다. 이는 시장의 기대치 또는 대상 매물의 특정 강점(예: 내부 상태, 조망 등)이 반영되었을 가능성을 시사합니다.
선별된 8건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 거래로 유사도 점수 100점을 기록하며 높은 신뢰도를 보입니다. 거래 시점은 최근 0개월에서 5개월 전까지 다양하게 분포되어 있으며, 모두 제3종일반주거지역에 위치하고 있습니다. 각 사례별로 층수와 거래 시점에 따른 시점 보정 계수 1.010이 적용되어 최종 대입 총액이 산출되었습니다. 예를 들어, 2026년 6월 21층 거래는 11억 8,496만 원으로, 2026년 1월 16층 거래는 11억 7,074만 원으로 보정되었습니다. 이처럼 시점과 층수에 따른 가격 차이가 반영되어 대상 매물의 가치 스펙트럼을 구성합니다.
문수로2차IPARK2단지는 울산 남구 신정동에 위치하며, 인근에 푸른공원, GS25, 중앙병원 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 매매가격지수 및 전세가격지수가 상승 추세에 있어 단기적인 투자 매력은 있으나, 매매수급동향 하락 및 대규모 신규 공급 예정 물량은 장기적인 투자 가치에 대한 신중한 접근을 요구합니다. 학군 정보는 구체적으로 제공되지 않았으나, 인근에 어린이집이 위치하고 있어 영유아 자녀를 둔 세대에게는 유리할 수 있습니다. 지하철역은 없어 역세권 프리미엄은 기대하기 어렵습니다.
대상 단지는 2013년 준공되어 현재 13년차 아파트입니다. 재건축 연한(30년)까지 17년이 남아 있어 현재로서는 재건축 가능성이 매우 낮습니다. 리모델링의 경우, 추진 여부는 단지 주민들의 합의와 경제성 분석이 필요하며, 현재로서는 구체적인 계획은 없습니다.
울산 남구는 인구수가 꾸준히 증가하고 있어 기본적인 주거 수요는 견고할 것으로 보입니다. 그러나 '힐스테이트 더샵 상생공원', '대연 디아이엘', '해링턴 마레', '푸르지오 어반피스' 등 인근 지역에 23,417세대에 달하는 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어, 향후 공급 과잉으로 인한 시장 경쟁 심화와 가격 조정 압력이 발생할 수 있습니다. 울산미포국가산업단지 도시관리계획 변경, 신정동 주상복합 신축공사 관련 도로 확폭 등 지역 개발 호재는 긍정적이나, 이러한 공급 리스크를 상쇄할 만큼의 강력한 호재는 아직 부족해 보입니다. 따라서 중장기적인 관점에서 시장 상황을 면밀히 모니터링하며 신중하게 접근하는 것이 중요합니다.
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