매물 유형: 아파트
분석 번호: 4394
종합 리스크 점수: 62점
대상 아파트는 준공 16년차의 비교적 양호한 단지로, 인근 지역의 꾸준한 개발 호재와 상승하는 매매가격지수 추이가 긍정적입니다. 다만, 매매수급동향이 하락세이고 향후 대규모 신규 공급 예정 물량이 존재하여 잠재적인 공급 리스크에 대한 주의가 필요합니다. 제시된 매매가는 비교사례 대입 시뮬레이션 결과와 유사한 수준으로 판단됩니다.
제시된 매매가 5억 5,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과인 최저 5억 4,321만 원에서 최고 5억 4,357만 원 사이의 가치 스펙트럼과 비교했을 때, 스펙트럼의 상단에 근접하거나 소폭 높은 수준에 위치합니다. 이는 시장의 최근 거래 흐름과 유사한 수준으로, 가격 타당성은 보통으로 판단됩니다.
선별된 비교사례 2건은 모두 대상지와 동일한 단지(두산위브더제니스) 내 동일 면적(144.497㎡) 거래 사례로 유사도 점수 100점을 기록하여 높은 신뢰도를 가집니다. #1 사례는 2026년 4월 5억 4,000만 원에 거래되었으며, 시점 보정 후 5억 4,321만 원으로 대입됩니다. #2 사례는 2026년 3월 5억 3,700만 원에 거래되었고, 시점 보정 후 5억 4,357만 원으로 대입됩니다. 두 사례 모두 대상 매물과 매우 유사한 조건으로, 대상 매물의 가치 평가에 중요한 기준이 됩니다.
대상 단지는 울산 남구 신정동에 위치하여 지역 내 거래 활성도가 높은 편입니다. 세대당 2.57대의 높은 주차 비율과 16년차의 비교적 양호한 건물 연식은 강점입니다. 다만, 지하철역이 없어 대중교통 접근성은 다소 아쉽습니다. 인근에 울산시민공원, 세븐일레븐, 동강병원 등이 위치하여 생활 편의시설은 양호한 수준입니다. 투자 가치는 지역 내 수요와 공급 상황, 거시경제 지표를 종합적으로 고려할 때 중립적인 수준으로 판단됩니다.
두산위브더제니스는 2010년 준공되어 현재 16년차 건물입니다. 재건축 가능 연한인 30년까지는 14년이 남아있으므로, 현재 시점에서 재건축을 통한 투자 가치 상승을 기대하기는 어렵습니다. 리모델링의 경우도 단지 규모나 사업성 등을 고려할 때 당장 추진될 가능성은 낮습니다.
울산 남구 아파트 시장은 매매가격지수 상승, 전세/월세가격지수 상승 등 전반적으로 긍정적인 흐름을 보이고 있습니다. 그러나 매매수급동향이 하락세로 전환되었고, 울산 남구 내 대규모 신규 아파트 공급 예정 물량(총 23,417세대)이 존재하여 향후 공급 과잉에 따른 가격 조정 가능성을 배제할 수 없습니다. 특히 '청년 유홈(U home) 삼산', '푸르지오 어반피스', '문수로 롯데캐슬 그랑파르크' 등 신정동 인근에도 다수의 공급이 예정되어 있어 경쟁이 심화될 수 있습니다. 장기적으로는 인근 개발 호재(울산미포국가산업단지 도시관리계획 변경, 신정동 주상복합 신축공사 관련 도로 확폭 등)가 긍정적인 영향을 미칠 수 있으나, 단기적으로는 신규 공급 물량의 영향을 주시해야 합니다.
보류