매물 유형: 아파트
분석 번호: 4382
종합 리스크 점수: 52점
대상 아파트는 34년 된 노후 단지로, 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 높습니다. 주변 시장은 매매가격지수와 전세가격지수가 상승 추세이며, 다수의 개발 호재가 예정되어 있어 미래 가치 상승 기대감이 존재합니다. 다만, 제시된 매매가는 비교 사례 스펙트럼의 상단에 위치하여 가격 타당성을 면밀히 검토할 필요가 있습니다.
제시된 매매가 1억 9,500만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 1억 4,678만 원에서 1억 6,823만 원 사이의 가치 스펙트럼보다 약 2,677만 원에서 4,822만 원 가량 높은 수준입니다. 이는 비교사례 대비 상단 범위를 크게 상회하는 가격으로, 시장 평균 대비 고평가되어 있을 가능성이 높습니다. 다만, 5층이라는 저층임을 감안할 때, 이러한 가격 차이는 특별한 내부 리모델링이나 매도자의 기대 심리가 반영된 것으로 보입니다.
선별된 6건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 유사 평형(59.65㎡) 거래이며, 시점 보정 및 층구간 감점이 적용되었습니다. #1 사례는 2026년 6월 6층 거래로 1억 5,800만 원에 거래되었으며, 대상 매물과 시점이 가장 유사합니다. #2, #3, #4 사례는 2026년 3월 거래로 1억 4,800만 원, 1억 4,500만 원, 1억 6,400만 원에 거래되었으며, 시점 보정 계수 1.012가 적용되었습니다. #5, #6 사례는 2026년 2월 거래로 1억 5,700만 원, 1억 6,500만 원에 거래되었으며, 시점 보정 계수 1.013이 적용되었습니다. 모든 사례는 층구간 감점(-10점)이 반영되었습니다. 이들 사례를 통해 대상 매물의 가치 스펙트럼이 1억 4,678만 원에서 1억 6,823만 원으로 산출되었습니다.
대상 아파트는 34년 된 노후 단지이지만, 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력을 가지고 있습니다. 주변에 솔숲공원, 삼호중학교, 좋은삼정병원 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 주거 환경은 양호합니다. 그러나 세대당 0.27대의 낮은 주차 대수는 단점이며, 인근에 대규모 신규 공급이 예정되어 있어 향후 경쟁 심화 및 시세 변동 가능성이 있습니다. 현재 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단을 크게 웃돌아 투자 가치 측면에서는 신중한 접근이 필요합니다.
준공 34년으로 재건축 연한에 도달했습니다. 현재 용적률 237.45%로 법정 상한 300% 대비 62.55%p의 여유가 있어 재건축 사업성이 보통 수준으로 판단됩니다. 다만, 400세대의 중소형 단지 규모와 낮은 주차 대수는 사업 추진 시 난항을 겪을 수 있는 요인입니다. 재건축 사업 진행 여부는 조합 설립 및 주민 동의율, 시공사 선정 등 여러 변수에 따라 달라질 수 있으므로, 관련 진행 상황을 지속적으로 모니터링해야 합니다.
울산 남구 아파트 시장은 전반적으로 가격 상승 추세에 있으나, 거래량 감소와 대규모 신규 공급 예정 물량은 중장기적으로 시장에 부담으로 작용할 수 있습니다. 대상 아파트는 재건축 연한 도달이라는 개발 호재를 가지고 있으나, 현재 제시된 매매가는 시장 평균 대비 높은 수준으로 보입니다. 단기적인 시세 차익보다는 재건축을 통한 장기적인 가치 상승을 기대하는 투자자에게 적합할 수 있으나, 재건축 사업의 불확실성을 고려해야 합니다. 주변 공원 조성 및 도로 개설 등 개발 호재는 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.
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