매물 유형: 아파트
분석 번호: 4380
종합 리스크 점수: 60점
대상 매물인 무거현대 아파트는 준공 31년차로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 높습니다. 울산 남구 지역은 매매가격지수와 전세가격지수가 상승세를 보이고 있으며, 전세수급동향 및 월세수급동향도 수요 우위를 나타내고 있어 시장 분위기는 긍정적입니다. 다만, 인근에 대규모 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장 경쟁 심화 가능성에 대한 주의가 필요합니다.
제시가 1억 4,500만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 1억 2,543만 원에서 1억 4,480만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상단에 위치합니다. 이는 유사한 조건의 최근 실거래가와 비교했을 때 다소 높은 수준으로 보이나, 재건축 연한 도달에 따른 미래 가치가 일부 선반영되었을 가능성도 있습니다.
비교사례 9건 모두 동일 단지인 무거현대 아파트의 거래 사례입니다. #1, #3, #4, #5 사례는 대상 매물과 동일 면적(59.94㎡)으로 유사도 100점을 기록했으며, 층수도 유사하여 높은 참고 가치를 가집니다. 특히 #4 사례(2026년 1월, 3층, 1억 4,100만 원 거래)는 대상 매물과 층수가 동일하여 직접적인 비교가 가능하며, 보정 후 대입 총액은 1억 4,480만 원입니다. #6, #7, #8, #9 사례는 층구간 감점(-10점)이 있었으나, 모두 동일 단지 내 거래로 신뢰도가 높습니다. 이들 사례의 보정 후 대입 총액은 1억 2,543만 원에서 1억 3,969만 원 사이로 형성되어 있습니다.
무거현대 아파트는 준공 31년차로 재건축 연한에 도달하여 장기적인 관점에서 투자 가치가 있습니다. 인근에 신복초등학교가 221m 거리에 위치하여 학군 접근성이 양호하며, 문수공원 등 녹지 공간도 풍부합니다. 다만, 소규모 단지라는 점과 주변 대규모 신규 공급 예정 물량은 투자 시 고려해야 할 리스크 요인입니다.
준공 31년차로 재건축 연한(30년)에 도달하여 재건축 추진이 가능합니다. 용적률은 343.47%로 법정 상한(300%)을 초과하여 용적률 갭은 -43.47%p입니다. 이는 재건축 사업성 측면에서 불리하게 작용할 수 있으나, 향후 용적률 완화 등 정책 변화에 따라 사업성이 개선될 여지는 있습니다. 현재 재건축 추진 여부 및 진행 단계에 대한 확인이 필요합니다.
울산 남구 아파트 시장은 전반적으로 상승세를 보이고 있으나, 매매 거래량 감소와 인근 대규모 신규 공급 예정 물량이 잠재적 하락 요인으로 작용할 수 있습니다. 대상 매물은 재건축 연한 도달이라는 강력한 호재를 가지고 있으나, 용적률 현황을 고려할 때 사업성 확보가 관건입니다. 단기적인 시세 상승보다는 장기적인 재건축 추진 여부에 따라 가치 변동이 클 것으로 예상됩니다.
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