매물 유형: 아파트
분석 번호: 4378
종합 리스크 점수: 53점
울산 남구 태화강서희스타힐스 아파트는 12년차 단지로, 매매가격지수 및 전세가격지수가 상승 추세에 있어 긍정적인 시장 분위기입니다. 다만 매매수급동향은 하락세를 보이고 있어 매수자 우위 시장으로 판단됩니다. 인근에 다수의 신규 공급 예정 물량이 존재하며, 이는 향후 시장에 경쟁 심화 및 가격 변동성을 야기할 수 있으므로 주의가 필요합니다. 제시된 매매가는 비교사례 대입 시뮬레이션 결과와 비교했을 때 적정 수준으로 보입니다.
대상 매물의 제시 매매가 3억 7,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 3억 4,112만 원의 가치 스펙트럼 대비 다소 높은 수준에 해당합니다. 이는 시장의 기대감이나 특정 층수, 조망권 등 개별적인 요인이 반영되었을 가능성이 있습니다. 매매수급동향이 하락세인 점을 고려할 때, 제시가에 대한 추가적인 협상 여지를 탐색해 볼 필요가 있습니다.
선별된 비교사례는 1건으로, 대상 매물과 동일 단지, 동일 용도지역(준주거지역), 0m 거리의 '태화강서희스타힐스' 3층, 전용면적 84.8257㎡ 매물입니다. 2026년 3월에 3억 3,700만 원에 거래되었으며, 시점 보정 계수 1.012를 적용하여 보정 후 대입 총액은 3억 4,112만 원으로 산출되었습니다. 면적, 용도, 도로, 역세권 보정 계수는 모두 1.000으로 동일한 조건으로 평가되었습니다. 이 사례는 동일 단지 내 거래로 유사도가 매우 높습니다.
태화강서희스타힐스는 태화강 인근에 위치하여 자연환경 접근성이 양호합니다. 주변에 삼호곱창거리, 세븐일레븐, 좋은삼정병원, 함께하는어린이집 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 다만, 지하철역이 없어 대중교통 접근성은 다소 아쉽습니다. 울산 남구의 매매가격지수 상승 추세와 전세가율 72.6%는 투자 관점에서 긍정적인 신호로 볼 수 있으나, 매매수급동향 하락 및 다수의 신규 공급 예정 물량은 향후 가격 상승에 제약 요인이 될 수 있습니다. 학군 정보는 구체적으로 제공되지 않았으나, 인근에 어린이집이 위치해 있습니다.
준공 12년차 아파트로, 재건축 연한(30년)까지는 약 18년이 남아있어 현재 시점에서는 재건축을 통한 투자 가치 실현은 어렵습니다. 용적률 갭 분석 결과가 '산출불가'로 나타나 재건축 사업성 판단은 어렵습니다. 장기적인 관점에서 리모델링 또는 재건축 가능성을 고려할 수는 있으나, 현 시점에서는 주요 투자 요인이 아닙니다.
울산 남구의 매매 및 전세가격지수는 상승세를 보이고 있으나, 매매수급동향은 하락하고 거래량도 감소하는 추세입니다. 이는 단기적으로 매수자 우위 시장으로 전환될 가능성을 시사합니다. 특히, 울산 남구 지역에 2만 3천 세대가 넘는 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어, 향후 공급 과잉으로 인한 가격 조정 압력이 발생할 수 있습니다. '울산미포국가산업단지 도시관리계획 변경', '신정동 주상복합 신축공사 관련 도로 확폭', '선암공원 조성계획 변경', '수소교통 복합기지 구축사업' 등 다양한 개발 호재가 존재하지만, 이러한 호재들이 대상 매물의 가치에 미치는 직접적인 영향은 추가적인 분석이 필요합니다. 전반적으로는 보합세 속에서 신규 공급 리스크를 주시하며 신중한 접근이 필요한 시점으로 판단됩니다.
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