매물 유형: 아파트
분석 번호: 4377
종합 리스크 점수: 50점
대상 매물은 울산 남구 무거청구맨션 아파트로, 준공 29년차의 노후 단지입니다. 최근 울산 남구 아파트 시장은 매매가격지수와 전세가격지수가 상승세를 보이지만, 매매수급동향은 하락하고 있어 매수 심리가 위축될 수 있습니다. 특히, 인근에 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 시장 경쟁 심화 및 가격 하방 압력으로 작용할 수 있습니다. 재건축 연한 도달이 임박했으나, 높은 용적률로 인해 사업성이 낮아 개발 기대감은 제한적입니다.
제시가 1억 7,900만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 1억 5,998만 원에서 1억 7,252만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 상단에 위치합니다. 특히, 유사도 100점의 동일 단지 11층(1억 5,998만 원) 및 12층(1억 7,252만 원) 거래 사례와 비교했을 때, 제시가가 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.
#1 사례는 대상지와 동일 단지, 동일 면적, 11층으로 유사도 100점이며, 2026년 5월 1억 6,000만 원에 거래되었습니다. 보정 후 대입 총액은 1억 5,998만 원입니다. #2 사례는 동일 단지, 동일 면적, 12층으로 유사도 100점이며, 2026년 1월 1억 6,800만 원에 거래되었습니다. 보정 후 대입 총액은 1억 7,252만 원입니다. #3 사례는 동일 단지, 동일 면적, 20층으로 유사도 90점이며, 2026년 3월 1억 6,450만 원에 거래되었습니다. 층구간 감점(-10점)이 있었으며, 보정 후 대입 총액은 1억 6,650만 원입니다.
대상 단지는 울산 남구 무거동에 위치하며, 이마트에브리데이, 미르공원 등 생활 편의시설이 인접해 있어 실거주 환경은 양호합니다. 그러나 인근에 지하철역이 없어 대중교통 접근성은 다소 떨어집니다. 투자 가치 측면에서는 준공 29년차의 노후 아파트로, 재건축 연한이 임박했음에도 불구하고 높은 용적률로 인해 사업성이 낮아 개발 기대감이 제한적입니다. 또한, 울산 남구 지역의 매매수급동향 하락 및 대규모 신규 공급 예정 물량은 향후 가격 상승을 제약할 수 있는 요인으로 작용할 수 있습니다.
무거청구맨션은 1997년 준공되어 현재 29년차로, 재건축 연한(30년) 도달이 1년 남았습니다. 그러나 현재 용적률이 311.78%로 법정 상한인 300%를 초과하고 있어 재건축 사업성이 매우 낮습니다. 일반적으로 용적률이 높으면 추가 분양을 통한 사업 이익을 기대하기 어려워 재건축 추진이 어렵습니다. 따라서 재건축보다는 리모델링 또는 소규모 재건축을 검토해야 할 가능성이 높습니다. 개발 잠재력은 '낮음'으로 평가됩니다.
울산 남구 아파트 시장은 매매가격지수와 전세가격지수가 상승세를 보이지만, 매매수급동향은 하락하고 거래량도 감소 추세입니다. 특히, '푸르지오 어반피스', '문수로 롯데캐슬 그랑파르크', '번영로 하늘채 라크뷰' 등 울산 남구 내 대규모 신규 공급 물량(총 23,417세대)이 예정되어 있어 향후 시장에 공급 과잉 압력이 가중될 것으로 예상됩니다. 이는 기존 아파트의 가격 상승을 제한하고 매물 소화를 어렵게 할 수 있습니다. 대상 매물은 준공 29년차로 노후도가 높고 재건축 사업성이 낮아 미래 성장 동력이 제한적입니다. 단기적으로는 시장의 공급 압력과 매수 심리 위축으로 인해 가격 하방 압력을 받을 수 있으며, 장기적으로는 리모델링 등의 개발 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.
보류