매물 유형: 아파트
분석 번호: 4375
종합 리스크 점수: 45점
대상 매물인 무거동롯데캐슬은 준공 17년차의 아파트로, 울산 남구 무거동 지역의 매매가격지수 및 전세가격지수가 상승 추세에 있어 긍정적인 시장 환경을 가지고 있습니다. 다만, 매매수급동향은 하락세를 보이며 인근에 2만 3천여 세대의 신규 공급 물량이 예정되어 있어 향후 가격 경쟁 심화 및 전세가 하락 위험이 존재합니다. 제시된 매매가는 보정된 비교사례 스펙트럼 대비 낮은 수준으로 가격적 메리트가 있으나, 1층이라는 점과 대규모 신규 공급 계획을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.
제시된 매매가 5억 8,000만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 7억 1,246만 원에서 7억 3,606만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 현저히 낮은 수준입니다. 이는 매수자에게 가격적 메리트가 매우 크다고 판단할 수 있습니다. 다만, 1층이라는 점과 최근 거래가 없는 점을 고려해야 합니다.
선별된 4건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 유사 면적의 거래로, 2026년 1월부터 4월 사이에 거래되었습니다. 이들 사례는 모두 공시가격 배율 추정 시 참조된 거래로, 시점 보정 계수는 1.000이 적용되었습니다. 대상 매물의 전용면적 133.52㎡에 대입 시, 각 사례는 보정 후 7억 1,246만 원에서 7억 3,606만 원의 가치를 나타냅니다. 이는 대상 매물의 제시가 5억 8,000만 원과 상당한 차이를 보입니다.
대상 매물은 제시가가 보정된 시세 스펙트럼 대비 현저히 낮아 가격적인 투자 메리트가 높습니다. 다만, 울산 남구 지역의 매매수급동향 하락과 인근 대규모 신규 공급 예정 물량은 향후 가격 상승에 제약 요인으로 작용할 수 있습니다. 학군(신복초등학교 인접) 및 공원(문수공원 인접) 접근성은 양호한 편입니다.
무거동롯데캐슬은 준공 17년차로, 재건축 연한(30년)까지 13년이 남아있어 당장의 재건축 가능성은 없습니다. 리모델링 역시 현재로서는 구체적인 움직임이 보이지 않습니다.
울산 남구의 매매가격지수와 전세가격지수는 상승 추세이나, 매매수급동향은 하락하고 있습니다. 특히 인근 지역에 2만 3천여 세대의 대규모 신규 공급이 예정되어 있어, 중장기적으로는 공급 과잉으로 인한 가격 조정 압력이 발생할 수 있습니다. 단기적으로는 제시가의 가격 메리트가 크지만, 장기적인 관점에서는 신규 공급 물량의 소화 여부를 지속적으로 모니터링해야 합니다.
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