매물 유형: 아파트
분석 번호: 4373
종합 리스크 점수: 53점
대상 아파트는 준공 30년이 경과하여 재건축 연한에 도달했으나, 높은 용적률로 인해 재건축 사업성이 낮을 수 있습니다. 매매가 지수는 상승 추세이나 매매 수급 동향은 하락하고 있어 신중한 접근이 필요합니다. 인근에 다수의 개발 사업이 예정되어 있어 장기적인 관점에서는 긍정적인 영향을 기대할 수 있습니다.
제시된 매매가 1억 7,500만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 1억 4,083만 원에서 1억 7,906만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치하며, 스펙트럼의 상위권에 해당합니다. 이는 인근 유사 매물의 최고가에 근접한 수준으로, 가격적 메리트가 다소 제한적일 수 있습니다.
비교사례 #1(유사도 100점)은 동일 단지 4층 59.77㎡ 매물로 2026년 1월 1억 4,900만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 1억 5,302만 원입니다. 비교사례 #2(유사도 90점)는 동일 단지 6층 59.77㎡ 매물로 2026년 4월 1억 7,800만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 1억 7,906만 원입니다. 층구간 차이로 감점되었습니다. 비교사례 #3(유사도 90점)은 동일 단지 6층 59.77㎡ 매물로 2026년 3월 1억 5,000만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 1억 5,184만 원입니다. 층구간 차이로 감점되었습니다. 비교사례 #4(유사도 80점)는 동일 단지 17층 59.77㎡ 매물로 2026년 4월 1억 4,000만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 1억 4,083만 원입니다. 층구간 차이로 감점되었습니다.
대상 아파트는 준공 30년이 경과하여 재건축 연한에 도달했으나, 높은 용적률로 인해 재건축 사업성이 낮아 단기적인 투자 가치는 제한적입니다. 학군 및 교통 측면에서는 인근에 늘봄공원, 준식육백화점 등 생활 편의시설이 있으나, 지하철역이 없어 대중교통 접근성은 다소 떨어집니다. 다만, 무거동 인구는 큰 변동 없이 정체 상태이며, 세대당 인구는 감소하여 1인 가구 분화 또는 실거주 수요 유입 가능성을 시사합니다. 인근에 다수의 개발 사업이 예정되어 있어 장기적인 관점에서는 지역 가치 상승을 기대할 수 있습니다.
대상 아파트는 1996년 준공되어 30년이 경과하여 재건축 연한에 도달했습니다. 그러나 현재 용적률이 381.94%로 법정 상한 250%를 크게 초과하고 있어, 재건축을 통한 사업성 확보가 매우 어려울 것으로 판단됩니다. 용적률 갭이 -131.94%p로 나타나 재건축보다는 리모델링을 검토하는 것이 현실적일 수 있습니다. 리모델링 추진 시에도 주민 동의율 확보 및 사업성 분석이 필수적입니다.
울산 남구의 매매가격지수는 상승 추세이나, 매매수급동향은 하락하고 거래량도 감소하여 시장의 불확실성이 존재합니다. 인근에 힐스테이트 더샵 상생공원, 푸르지오 어반피스 등 대규모 신규 공급이 예정되어 있어 향후 공급 과잉으로 인한 가격 하방 압력이 발생할 수 있습니다. 대상 아파트는 재건축 연한에 도달했으나 높은 용적률로 인해 사업성이 낮아 재건축을 통한 가치 상승은 기대하기 어렵습니다. 다만, 공시지가는 꾸준히 상승하고 있으며, 인근 지역의 다양한 개발 사업(도로 개설, 공원 조성, 수소교통 복합기지 구축 등)은 장기적으로 지역 가치에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 따라서 단기적인 시세 차익보다는 장기적인 관점에서 지역 개발 호재를 고려한 신중한 접근이 필요합니다.
보류