매물 유형: 아파트
분석 번호: 4372
종합 리스크 점수: 60점
대상 매물은 준공 38년차로 재건축 연한에 도달하여 높은 개발 잠재력을 지니고 있습니다. 울산 남구 지역의 매매가격지수 및 전세가격지수가 상승 추세에 있으며, 전세수급동향 및 월세수급동향도 수요 우위를 보여 시장 분위기는 긍정적입니다. 다만, 향후 23,417세대에 달하는 신규 공급 물량이 예정되어 있어 중장기적인 관점에서 공급 리스크를 고려해야 합니다.
제시된 매매가 1억 1,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 9,758만 원에서 1억 1,347만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치하며, 중앙값 1억 749만 원에 근접합니다. 이는 유사도 100점의 동일 단지 5층 거래 사례(1억 1,135만 원)와도 유사한 수준으로, 현재 시장 상황을 반영한 적정 범위 내에 있다고 판단됩니다.
선별된 비교사례 7건은 모두 동일 단지 내 거래로 유사도가 매우 높습니다. 특히 유사도 100점 사례(#1)는 대상 매물과 동일한 단지, 층, 면적의 2026년 3월 거래로, 보정 후 대입 총액은 1억 1,135만 원입니다. 다른 사례들은 층 구간에서 감점(-10점)이 있었으나, 모두 동일 단지 내 거래로 신뢰도가 높습니다. 이들 사례의 보정 후 대입 총액은 9,758만 원에서 1억 1,347만 원 사이로 분포합니다.
대상 아파트는 준공 38년차로 재건축 연한에 도달하여 향후 재건축 추진 시 높은 투자 가치를 기대할 수 있습니다. 주변에 신복초등학교, 문수공원 등 교육 및 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치도 양호합니다. 다만, 인근 대규모 신규 아파트 공급 예정은 중장기적인 관점에서 공급 과잉 리스크로 작용할 수 있어 주의가 필요합니다.
대상 아파트는 1988년 준공되어 38년이 경과하였으므로 재건축 연한에 도달했습니다. 용적률 갭 분석은 데이터 불충분으로 산출 불가하나, 제3종일반주거지역에 위치하여 법정 상한 용적률 300%까지 개발 가능성이 있습니다. 재건축 추진 여부 및 진행 상황에 따라 높은 개발 이익을 기대할 수 있으나, 초기 단계이므로 사업성 분석 및 주민 동의율 등 구체적인 진행 상황을 지속적으로 모니터링해야 합니다.
울산 남구 아파트 시장은 매매 및 전세 가격 지수가 상승하는 등 단기적으로는 긍정적인 흐름을 보입니다. 대상 단지는 재건축 연한 도달이라는 큰 호재를 가지고 있어 장기적인 관점에서 성장 잠재력이 높습니다. 그러나 향후 대규모 신규 공급 물량은 시장에 부담을 줄 수 있으며, 매매 거래량 감소 추세는 시장의 불확실성을 높이는 요인입니다. 따라서 재건축 추진 상황과 지역 시장 수급 동향을 종합적으로 고려한 신중한 접근이 필요합니다.
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