매물 유형: 아파트
분석 번호: 4368
종합 리스크 점수: 55점
대상지는 준공 33년차 아파트로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 높습니다. 인근에 다양한 개발 호재가 존재하며, 매매가격지수와 전세가격지수가 상승 추세에 있어 긍정적인 시장 분위기를 보입니다. 다만, 매매수급동향은 하락세이며 신규 공급 물량이 다수 예정되어 있어 중장기적인 시장 변화에 대한 주의가 필요합니다.
대상 매물의 제시가 1억 4,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 스펙트럼(최저 1억 638만 원 ~ 최고 1억 4,843만 원) 내에 위치하며, 상위권 범위에 해당합니다. 이는 최근 동일 단지 내 고층 거래가와 유사한 수준으로, 시장의 기대감이 반영된 것으로 판단됩니다.
선별된 7건의 비교사례는 모두 현대그랜드맨션 동일 단지 내 거래입니다. #1~#5 사례는 유사도 100점으로 층수 및 시점이 유사하여 높은 신뢰도를 보입니다. #6, #7 사례는 층구간 감점(-10점)이 있었으나, 동일 단지 거래이므로 대상 매물 가치 판단에 중요한 참고 자료가 됩니다. 특히, 2026년 2월 거래된 #5 사례(10층, 1억 4,843만 원)와 2026년 3월 거래된 #3 사례(13층, 1억 4,026만 원)는 대상 매물의 제시가와 유사하거나 높은 수준으로 형성되어 있습니다.
현대그랜드맨션은 33년 경과된 아파트로 재건축 연한에 도달하여 장기적인 관점에서 개발 잠재력을 통한 투자 가치가 높습니다. 인근에 서원공원, GS25, 인애어린이집 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 주거 환경은 양호합니다. 다만, 세대당 주차대수가 1대 미만인 점은 단점이며, 인구 감소 추세는 장기적인 수요에 영향을 미칠 수 있습니다.
대상 단지는 준공 33년으로 재건축 연한에 도달했습니다. 용적률 172.63%로 법정 상한 300% 대비 127.37%p의 여유가 있어 재건축 사업성이 양호할 것으로 예상됩니다. 주변에 복산1 재개발사업 등 다수의 개발 사업이 진행 중이므로, 지역 내 재건축 분위기가 형성될 경우 사업 추진에 긍정적인 영향을 받을 수 있습니다. 현재 인허가 현황에 용도변경(숙박시설, 노유자시설 등) 및 신축(단독주택, 창고시설)이 다수 존재하며, 특히 반구동 22-6번지 숙박시설 용도변경(2025-03-31)은 주변 환경 변화를 야기할 수 있습니다.
울산 중구의 매매가격지수 및 전세가격지수가 상승 추세에 있으며, 전월세 수급동향도 강세를 보여 단기적인 시장 전망은 긍정적입니다. 그러나 울산 중구에 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어, 중장기적으로는 공급 과잉에 따른 시장 경쟁 심화 및 가격 조정 압력이 발생할 수 있습니다. 재건축 잠재력은 높은 편이나, 실제 사업 추진까지는 많은 변수가 존재하므로 신중한 접근이 필요합니다. 공시지가도 최근 2년간 하락 후 2025년부터 다시 상승세로 전환되어 긍정적인 신호로 볼 수 있습니다.
보류