매물 유형: 아파트
분석 번호: 4366
종합 리스크 점수: 57점
울산 중구 반구신동아파밀리에 아파트는 준공 12년차로 양호한 건물 상태를 보이지만, 재건축 연한까지 상당 기간이 남아 개발 호재는 제한적입니다. 인근 지역에 대규모 신규 공급 예정 물량이 많아 향후 시장 경쟁이 심화될 수 있는 리스크가 있습니다. 매매수급동향이 하락세인 점도 주의가 필요합니다.
제시 매매가 4억 2,500만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 스펙트럼인 최저 3억 9,164만 원에서 최고 4억 1,662만 원 범위의 상단보다 높은 수준입니다. 이는 최근 거래된 동일 단지 매물 대비 다소 높은 가격으로 판단됩니다.
첫 번째 비교사례는 2026년 6월 반구신동아파밀리에 6층 84.987㎡가 3억 9,200만 원에 거래되었으며, 대상지 면적 대입 시 보정 후 대입 총액은 3억 9,164만 원입니다. 두 번째 비교사례는 2026년 5월 반구신동아파밀리에 8층 84.987㎡가 4억 1,700만 원에 거래되었으며, 대상지 면적 대입 시 보정 후 대입 총액은 4억 1,662만 원입니다. 두 사례 모두 동일 단지 내 거래로 유사도가 매우 높습니다.
반구신동아파밀리에는 세대당 1.94대의 높은 주차대수를 확보하고 학성초등학교가 인접해 교육 환경이 양호한 편입니다. 다만, 재건축 연한까지 상당 기간이 남아 개발 이익을 기대하기는 어렵습니다. 인근 대규모 신규 공급 예정 물량으로 인한 시장 경쟁 심화 가능성이 있어 투자 시 주의가 필요합니다.
준공 12년차로 재건축 연한(30년)까지 18년이 남아 있어 현재로서는 재건축 가능성이 매우 낮습니다. 용적률 128.3%로 법정 상한 1300% 대비 여유가 있으나, 재건축 추진을 위한 추가적인 법적, 경제적 요건 충족이 필요합니다.
울산 중구 아파트 시장은 매매가격지수 상승에도 불구하고 매매수급동향이 하락세이며, 대규모 신규 공급 예정 물량이 많아 향후 공급 과잉에 따른 가격 조정 가능성이 있습니다. 인구 감소 추세 또한 장기적인 수요에 부정적 영향을 미 미칠 수 있습니다. 다만, 복산1 재개발사업 등 인근 개발 호재가 일부 존재하여 주거 환경 개선에는 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.
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