매물 유형: 아파트
분석 번호: 4364
종합 리스크 점수: 62점
대상 매물인 약사아이파크는 준공 11년차로 비교적 신축에 가까운 단지입니다. 울산 중구의 매매가격지수가 상승 추세에 있으나, 매매수급동향은 하락하고 있어 매수 심리가 위축될 가능성이 있습니다. 또한, 인근 지역에 12,102세대의 대규모 신규 공급이 예정되어 있어 향후 시장에 공급 부담으로 작용할 수 있으므로 주의가 필요합니다.
제시가 5억 2,000만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 4억 9,500만 원에서 5억 4,087만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 중간 수준에 해당합니다. 최근 6월 동일 단지 내 유사 면적 거래가 5억 2,100만 원, 5억 2,200만 원이었던 점을 감안할 때, 제시가는 시장의 최근 거래가와 비슷한 수준으로 판단됩니다.
선별된 9건의 비교사례는 모두 약사아이파크 동일 단지 내 59.71㎡ 타입의 거래입니다. 최신 거래인 2026년 6월의 4층 매물은 5억 2,100만 원, 10층 매물은 5억 2,199만 원(보정 후 대입 총액)에 거래되었습니다. 2026년 5월 거래된 2층 매물은 4억 9,500만 원, 9층 매물은 5억 2,999만 원에 거래되었으며, 2026년 3월 거래된 10층 매물은 5억 4,087만 원에 거래되어 가장 높은 환산 가치를 보였습니다. 이 사례들은 시점, 면적, 용도지역 보정 계수가 모두 1.000~1.007로 매우 유사한 조건에서 거래되었음을 나타냅니다.
약사아이파크는 준공 11년차의 비교적 신축 아파트로, 단지 규모(689세대)와 주차 편의성(세대당 1.08대)이 양호한 편입니다. 인근에 약사공원, CU 울산남외중앙점, 유니어린이집 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 다만, 울산 중구의 매매수급동향 하락과 대규모 신규 공급 예정 물량은 투자 시 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 전세가율이 70.19%로 높은 편이며 전세가격지수와 월세가격지수가 상승하고 있어 임대수익률 측면에서는 긍정적일 수 있으나, 향후 전세 시장 변동에 대한 주의가 필요합니다.
대상 아파트는 준공 2015년으로, 현재 건물 나이 11년입니다. 재건축 연한인 30년까지는 약 19년이 남아 있어 현재 시점에서는 재건축 가능성이 매우 낮습니다. 리모델링 또한 아직 활발히 논의될 시기는 아닙니다.
울산 중구의 매매가격지수는 상승세를 유지하고 있지만, 매매수급동향이 하락하고 있어 단기적인 가격 상승 압력은 제한적일 수 있습니다. 인근에 'e편한세상 서대전역 센트로', '힐스테이트 선화 더와이즈', '문화자이SKVIEW' 등 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 중장기적으로는 공급 과잉에 따른 가격 조정 가능성을 배제할 수 없습니다. 다만, 전세 및 월세 시장은 견조한 상승세를 보이고 있어 실수요 기반은 유지될 것으로 예상됩니다. '복산1 재개발사업' 등 인근 개발 호재는 장기적으로 지역 가치 상승에 기여할 수 있으나, 그 영향은 점진적일 것으로 보입니다. 종합적으로 볼 때, 급격한 시세 상승보다는 안정적인 흐름 속에서 주변 공급 상황을 주시하며 신중한 접근이 필요한 시점입니다.
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