매물 유형: 아파트
분석 번호: 4363
종합 리스크 점수: 65점
울산약사더샵은 준공 9년차의 비교적 신축 아파트로, 인근에 공원, 학교, 편의시설이 잘 갖춰져 있어 주거 환경이 양호합니다. 최근 울산 중구의 매매가격지수가 상승 추세에 있으며, 전세수급동향 및 월세수급동향도 상승세를 보여 임대차 시장의 활기를 나타냅니다. 다만, 대규모 신규 아파트 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장 경쟁이 심화될 수 있는 리스크가 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하여 신중한 접근이 필요합니다.
제시된 매매가 7억 9,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 6억 7,880만 원에서 7억 5,580만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 상단에 위치합니다. 이는 시장의 평균적인 거래 가격보다 높은 수준으로, 매수 시 신중한 검토가 필요합니다.
선별된 6건의 비교사례는 모두 대상 매물과 동일 단지(울산약사더샵), 동일 지역(약사동)에 위치하며, 전용면적 기준 평당가와 거래 시점, 층수 등을 고려하여 보정되었습니다. 사례 #1(2026.4, 8층)은 보정 후 대입 총액 7억 3,086만 원, 사례 #2(2026.2, 9층)는 7억 5,580만 원, 사례 #3(2026.2, 3층)은 7억 2,743만 원으로 산출되었습니다. 시점 보정 계수는 1.004~1.013이 적용되어 최근 거래 시점의 시장 가격 변동이 반영되었습니다. 모든 비교사례의 유사도 점수는 100점으로 매우 높은 신뢰도를 보입니다.
울산약사더샵은 준공 9년차의 비교적 신축 아파트로, 단지 내 커뮤니티 시설이 잘 갖춰져 있고 세대당 주차대수도 넉넉하여 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 인근에 약사공원, 평산초등학교, GS25 등 생활 편의시설이 잘 분포되어 있어 입지 경쟁력은 양호합니다. 울산 중구의 매매가격지수 및 전월세 가격지수가 상승 추세에 있어 단기적인 투자 가치는 긍정적일 수 있으나, 대규모 신규 공급 물량으로 인한 장기적인 시장 경쟁 심화 가능성은 투자 리스크로 작용할 수 있습니다.
대상 아파트는 2017년 준공되어 현재 9년차로, 재건축 연한인 30년에는 아직 21년이 남아있습니다. 따라서 현재 시점에서는 재건축 가능성은 없으며, 리모델링 또한 아직 논의 단계에 이르기에는 이른 시점으로 판단됩니다.
울산 중구는 매매가격지수, 전세가격지수, 월세가격지수 모두 상승 추세를 보이며 시장 전반의 활기를 나타내고 있습니다. 특히 전세수급동향과 월세수급동향이 120 이상으로 수요 우위를 보여 임대차 시장은 견조합니다. 그러나 매매수급동향은 하락세이며, 아파트 거래량도 감소하고 있어 매수 심리가 다소 위축될 수 있습니다. 복산1 재개발사업, 유곡천 하천구역 결정, 울산다운2 지구외 연결도로 개설 등 지역 내 다양한 개발 호재가 존재하여 장기적으로는 주거 환경 개선 및 가치 상승 요인이 될 수 있습니다. 하지만 대구, 대전, 서울, 인천, 울산 중구 등 광범위한 지역에 걸쳐 총 12,102세대에 달하는 대규모 신규 아파트 공급 예정 물량이 존재하여, 이러한 공급 과잉은 향후 시장 가격 상승을 제한하고 경쟁을 심화시키는 주요 리스크로 작용할 수 있습니다. 따라서 미래 성장 전망은 긍정적인 요인과 부정적인 요인이 혼재되어 있어 신중한 접근이 요구됩니다.
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