매물 유형: 아파트
분석 번호: 4361
종합 리스크 점수: 60점
대상 매물은 준공 30년이 경과하여 재건축 연한에 도달했으며, 높은 용적률 갭으로 개발 잠재력이 우수합니다. 인근 복산1 재개발사업 및 다양한 도시계획 변경 고시 등 지역 개발 호재가 풍부하여 장기적인 가치 상승이 기대됩니다. 다만, 매매수급동향이 하락세인 점과 다수의 신규 공급 예정 물량은 시장에 영향을 미 줄 수 있으므로 주의가 필요합니다.
제시가 1억 7,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 스펙트럼(최저 1억 5,096만 원 ~ 최고 1억 8,237만 원) 내에 위치하며, 중앙값 1억 8,237만 원 대비 다소 낮은 수준입니다. 이는 1층이라는 점을 감안할 때 합리적인 가격으로 판단될 수 있습니다.
선별된 비교사례 2건은 모두 동일 단지 내 거래로 유사도 점수 90점을 기록했습니다. 사례 #1은 2026년 2월 10층 72.84㎡가 1억 4,900만 원에 거래되었으며, 시점 및 층구간 보정 후 1억 5,096만 원으로 대입됩니다. 사례 #2는 2026년 2월 13층 72.84㎡가 1억 8,000만 원에 거래되었으며, 시점 및 층구간 보정 후 1억 8,237만 원으로 대입됩니다. 두 사례 모두 대상 매물(1층)과의 층구간 차이로 감점(-10점)이 발생했습니다.
대상 매물은 준공 30년 경과로 재건축 연한에 도달했으며, 용적률 갭이 298.9%p로 매우 높아 개발 잠재력이 높습니다. 인근 복산1 재개발사업 등 다양한 도시 개발 계획이 진행 중이므로, 장기적인 관점에서 투자 가치가 높다고 판단됩니다. 다만, 매매수급동향 하락 및 다수의 신규 공급 예정 물량은 단기적인 시장 변동성을 야기할 수 있습니다.
대상 아파트는 1996년 준공되어 30년이 경과하여 재건축 연한에 도달했습니다. 현재 용적률이 1.1%로 법정 상한 300% 대비 매우 낮은 활용률(0.4%)을 보이고 있어, 재건축 시 사업성이 매우 높을 것으로 예상됩니다. 이는 향후 개발 이익을 기대할 수 있는 중요한 투자 포인트입니다.
울산 중구는 매매가격지수, 전세가격지수, 월세가격지수 모두 상승세를 보이며 전반적인 시장 분위기는 긍정적입니다. 특히 전월세 시장의 수요 우위는 주택 구매를 고려하는 수요자들에게 매력적인 요인으로 작용할 수 있습니다. 대상 매물은 재건축 연한 도달 및 높은 용적률 갭으로 개발 잠재력이 뛰어나 장기적인 가치 상승이 기대됩니다. 그러나 인근에 대규모 신규 공급 예정 물량이 존재하여 단기적으로는 시장에 공급 부담으로 작용할 수 있으며, 매매수급동향 하락은 매수 심리 위축을 시사하므로 신중한 접근이 필요합니다.
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