매물 유형: 아파트
분석 번호: 4359
종합 리스크 점수: 52점
울산 중구 다운삼성 아파트는 준공 29년차로 재건축 연한에 근접하여 개발 잠재력을 가지고 있습니다. 최근 울산 지역의 매매가격지수와 전세가격지수가 상승하는 추세이며, 월세수급동향도 상승세로 시장 분위기는 긍정적입니다. 다만, 신규 공급 예정 물량이 많아 향후 시장에 영향을 미칠 수 있으며, 주차 대수가 세대당 1대 미만인 점은 단점으로 작용할 수 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼 내에 위치하여 가격 타당성은 보통 수준으로 판단됩니다.
제시된 매매가 2억 5,500만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 2억 6,187만 원에서 2억 7,144만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 하단에 위치합니다. 이는 현재 시장 상황에서 가격적인 메리트가 존재할 수 있음을 시사합니다.
선별된 비교사례 2건은 모두 대상 매물과 동일 단지인 다운삼성 아파트의 거래입니다. #1 사례는 2026년 3월 6층 84.972㎡가 2억 6,900만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 2억 7,144만 원입니다. #2 사례는 2026년 1월 6층 84.972㎡가 2억 5,700만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 2억 6,187만 원입니다. 두 사례 모두 대상 매물(2층)보다 층수가 높아 층구간 감점(-10점)이 적용되었습니다. 시점 보정 계수는 한국부동산원 지가변동률 지수를 기반으로 적용되었습니다.
대상 단지는 준공 29년차로 재건축 연한에 근접하여 장기적인 관점에서 개발 잠재력을 가지고 있습니다. 울산 중구의 매매 및 전세 시장은 상승 추세이나, 대규모 신규 공급 예정 물량이 많아 단기적인 투자 가치에는 변동성이 있을 수 있습니다. 주차 대수 부족은 단지 경쟁력을 저하시키는 요인입니다. 학군 및 교통은 인근에 공원, 쇼핑, 의료 시설이 위치해 생활 편의성은 양호하나, 지하철역이 없어 대중교통 접근성은 다소 아쉽습니다.
건물 나이 29년으로 재건축 연한(30년)에 1년 남았습니다. 용적률 119.28%로 법정 상한 300% 대비 180.72%p의 여유가 있어 재건축 사업성이 양호할 수 있습니다. 다만, 소규모 단지(282세대)라는 점과 현재까지 구체적인 재건축 추진 소식이 없다는 점을 고려할 때, 실제 사업 진행까지는 상당한 시간이 소요될 수 있습니다. 리모델링 또한 대안으로 검토될 수 있습니다.
울산 중구의 매매 및 전세 시장은 긍정적인 흐름을 보이고 있으나, 대규모 신규 공급 물량(12,102세대)이 향후 시장에 미칠 영향은 주요 변수입니다. 특히 우정동 한양립스 더 센트럴, 울산 우정 한라비발디, 더샵 시에르네 등 인근에 예정된 사업지들은 대상 매물과 직접적인 경쟁 관계에 놓일 수 있습니다. 대상 단지는 재건축 연한 도래라는 장기적 호재가 있으나, 단기적으로는 주차 문제와 신규 공급 리스크를 고려해야 합니다. 중장기적으로는 재건축 추진 여부에 따라 가치 상승 여부가 결정될 것으로 보입니다.
보류