매물 유형: 아파트
분석 번호: 4358
종합 리스크 점수: 53점
울산 중구 다운동 한라동아 아파트는 준공 24년차 단지로, 매매가격지수 및 전월세가격지수가 상승세를 보이며 시장 분위기는 긍정적입니다. 그러나 매매수급동향은 하락세이며, 인근에 12,102세대에 달하는 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 시장에 공급 과잉 리스크가 존재합니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 중간 수준에 해당하며, 재건축 연한까지는 6년이 남아있습니다.
대상 매물의 제시가 2억 5,500만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 2억 2,200만 원에서 2억 6,140만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치합니다. 이는 스펙트럼의 중간에서 상단에 해당하는 수준으로, 최근 거래된 동일 단지 매물들과 비교했을 때 합리적인 범위 내에 있다고 판단됩니다.
선별된 6건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 거래이며, 전용면적 84.99㎡로 유사도가 매우 높습니다. #1 사례는 2026년 6월 20층 거래로 보정 후 대입 총액은 2억 4,300만 원, #2 사례는 2026년 6월 4층 거래로 2억 5,999만 원입니다. #3, #4 사례는 2026년 3월 거래로 각각 2억 3,007만 원, 2억 2,200만 원이며, #5, #6 사례는 2026년 2월 거래로 각각 2억 6,140만 원, 2억 3,100만 원입니다. 이들 사례는 모두 동일 단지 내 거래로 시점 보정 외 다른 개별 요인 보정은 필요하지 않았습니다. 특히 2026년 6월 거래된 4층과 20층의 가격 차이가 존재하며, 이는 층수에 따른 가치 차이를 반영합니다.
한라동아 아파트는 울산 중구 다운동에 위치하며, 다전초등학교, 애플아울렛 등 생활 편의시설이 인접해 있어 주거 환경은 양호합니다. 매매가격지수 및 전월세가격지수가 상승세를 보이며 시장 분위기는 긍정적이나, 인근 대규모 신규 공급 물량은 향후 투자 가치에 영향을 미칠 수 있습니다. 현재 제시가는 비교사례 스펙트럼의 중간 수준으로, 급격한 시세 상승보다는 안정적인 가치 유지가 예상됩니다.
준공 24년차 아파트로 재건축 연한(30년)까지는 6년이 남아있습니다. 현재로서는 재건축 추진이 어렵지만, 향후 연한 도래 시 리모델링 또는 재건축 가능성이 논의될 수 있습니다. 용적률 갭 분석 데이터가 미등록되어 개발 잠재력에 대한 구체적인 판단은 어렵습니다.
울산 중구 아파트 시장은 전반적인 상승세와 임대 시장의 수요 우위로 단기적인 안정세는 유지될 것으로 보입니다. 그러나 12,102세대에 달하는 대규모 신규 아파트 공급 예정은 중장기적으로 공급 과잉을 유발하여 시세 상승을 제한하거나 하방 압력을 가할 수 있습니다. 지역 내 인구는 정체 상태이나 세대수는 증가하고 있어 실수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다. 매매가 대비 전세가 비율이 70%를 넘어서고 있어 전세가율이 높은 점은 투자 시 주의가 필요합니다.
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