매물 유형: 아파트
분석 번호: 4357
종합 리스크 점수: 47점
울산 태화일신 아파트는 준공 29년차로 재건축 연한 도래가 임박하여 개발 잠재력이 높은 매물입니다. 인근 지역의 매매가격지수 및 전세가격지수가 상승 추세에 있으며, 다양한 개발 호재가 예정되어 있어 긍정적인 시장 분위기를 형성하고 있습니다. 다만, 세대당 주차대수가 0.87대로 다소 부족하고, 향후 인근에 대규모 신규 공급 물량이 예정되어 있어 중장기적인 시장 경쟁 심화 가능성에 대한 주의가 필요합니다.
제시된 매매가 4억 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 3억 570만 원의 가치 스펙트럼 대비 높은 수준에 위치합니다. 이는 최근 시장 상승세, 층수 프리미엄, 또는 잠재적인 재건축 기대감이 선반영된 것으로 해석될 수 있습니다.
유사도 100점의 비교사례 #1은 태화일신 아파트 8층 84.72㎡ 매물로, 2026년 1월 3억 원에 거래되었습니다. 이 사례는 대상 매물과 동일 단지, 동일 면적(전용), 동일 용도지역(제2종일반주거지역)에 위치하며, 거리 0m로 매우 높은 유사도를 보입니다. 시점 보정 계수 1.019를 적용하여 현재 시점의 가치는 3억 570만 원으로 평가됩니다. 면적, 용도, 도로, 역세권 보정 계수는 모두 1.000으로 보정할 필요가 없었으며, 시점 보정만 적용되었습니다.
태화일신 아파트는 준공 29년차로 재건축 연한 도래가 임박하여 개발 잠재력이 높은 투자 가치를 지닙니다. 인근 복산1 재개발사업, 도로 개설 등 다양한 개발 호재는 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 다만, 세대당 주차대수 부족과 향후 대규모 신규 공급 물량은 투자 시 고려해야 할 리스크 요인입니다.
준공 29년으로 재건축 연한(30년) 도래가 1년 남았습니다. 현재 용적률 129.4%로 법정 상한 250% 대비 120.6%p의 여유가 있어 재건축 사업성이 양호할 것으로 판단됩니다. 리모델링 또한 검토 가능한 시점입니다.
울산 중구의 매매가격지수 및 전세가격지수가 상승 추세에 있고, 다양한 개발 호재가 예정되어 있어 중장기적으로 긍정적인 성장 전망을 기대할 수 있습니다. 특히 재건축 연한 도래는 큰 호재로 작용할 수 있습니다. 그러나 매매수급동향이 하락하고 대규모 신규 공급 물량이 예정되어 있어 단기적인 시장 변동성과 경쟁 심화 가능성에 대한 주의가 필요합니다.
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