매물 유형: 아파트
분석 번호: 4353
종합 리스크 점수: 52점
대상 매물은 준공 36년차 아파트로 재건축 연한에 도달하여 높은 개발 잠재력을 지니고 있습니다. 울산 중구 지역은 매매가격지수 및 전월세가격지수가 지속적으로 상승하는 추세이며, 전세수급동향과 월세수급동향이 수요 우세를 보여 시장의 활력을 기대할 수 있습니다. 다만, 인근에 12,102세대에 달하는 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 공급 과잉에 따른 경쟁 심화 및 시세 변동 가능성에 대한 주의가 필요합니다.
제시 매매가 1억 8,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 1억 1,100만 원에서 1억 6,650만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 상위에 위치합니다. 이는 최근 거래된 동일 단지 매물보다 높은 수준으로, 매수 시 가격 적정성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.
비교사례 #1은 태화동 양지동산맨션 9층 77.74㎡로 2026년 3월 1억 1,000만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 1억 1,100만 원입니다. 비교사례 #2는 태화동 양지동산맨션 12층 77.74㎡로 2026년 3월 1억 6,500만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 1억 6,650만 원입니다. 두 사례 모두 동일 단지, 동일 면적으로 유사도가 매우 높습니다.
양지동산맨션은 준공 36년차로 재건축 연한에 도달하여 장기적인 관점에서 개발 잠재력이 높은 투자 가치를 지닙니다. 주변에 부두골 공원, GS25, 동강병원, 태화뜰어린이집 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 주거 환경은 양호합니다. 그러나 인근 대규모 신규 공급 예정 물량은 단기적인 투자 수익률에 영향을 미칠 수 있습니다.
대상 건물은 1990년 준공되어 36년이 경과하여 재건축 연한(30년)에 도달했습니다. 용적률 미등록으로 정확한 용적률 갭 분석은 어려우나, 법정 상한 300% 대비 현재 용적률이 낮다면 재건축 사업성이 높을 수 있습니다. 현재 울산 중구 복산1 재개발사업 등 주변 개발 호재가 있어 재건축 추진에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.
울산 중구 아파트 시장은 전반적으로 상승세를 보이고 있으나, 매매 거래량 감소와 대규모 신규 공급 예정 물량은 향후 시장에 공급 과잉 리스크를 가져올 수 있습니다. 대상 매물은 재건축 잠재력을 바탕으로 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있으나, 단기적으로는 공급 리스크와 제시 매매가의 적정성 검토가 필요합니다. 인구는 감소 추세이나 세대수는 증가하여 1인 가구 분화 또는 실거주 수요 유입이 있을 수 있습니다.
보류