매물 유형: 아파트
분석 번호: 4347
종합 리스크 점수: 63점
대상 매물인 울산 중구 에일린의뜰3차는 준공 12년차의 비교적 신축 아파트로, 매매가격지수 및 전월세가격지수가 상승 추세에 있어 긍정적인 시장 분위기를 보입니다. 다만, 매매수급동향은 하락세를 보여 매수자 우위 시장으로 전환될 가능성이 있습니다. 인근에 대규모 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장 경쟁 심화 및 가격 변동성에 대한 주의가 필요합니다.
제시된 매매가 6억 1,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 5억 4,490만 원에서 6억 1,312만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상위권에 해당합니다. 이는 최근 시장의 매매가격지수 상승 추세와 일부 고층 프리미엄 가능성을 반영한 것으로 보입니다. 다만, 매매수급동향이 하락하고 거래량이 감소하는 점을 고려할 때, 가격 협상 여지가 있을 수 있습니다.
선별된 11건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 유사 평형(±5%) 거래로 높은 유사도를 보입니다. 특히, 유사도 100점 사례들은 층수까지 유사하여 신뢰도가 매우 높습니다. 시점 보정 계수는 최근 거래일수록 1.000에 가까우며, 과거 거래일수록 시장 상황에 따라 소폭 상승 보정되었습니다. 층구간 감점(-10점)이 적용된 사례들은 대상 매물(13층)과 층수 차이가 있어 보정되었으나, 동일 단지 내 거래라는 점에서 여전히 높은 참고 가치를 가집니다.
대상 단지는 685세대의 중대형 단지로, 세대당 1.64대의 주차 공간을 확보하고 있어 단지 경쟁력은 양호합니다. 주변에 소바우공원, 이마트24 등 편의시설이 잘 갖춰져 있으며, 에뜰어린이집 등 교육 시설 접근성도 좋습니다. 다만, 지하철역이 없어 대중교통 접근성은 다소 떨어집니다. 현재 매매가격지수 상승 추세는 긍정적이나, 인근 대규모 신규 공급 예정 물량은 향후 투자 가치에 잠재적인 하방 압력으로 작용할 수 있습니다.
에일린의뜰3차는 2014년 준공되어 현재 12년차 아파트입니다. 재건축 연한인 30년까지 약 18년이 남아 있어 현재로서는 재건축 가능성이 매우 낮습니다. 리모델링 또한 아직 논의 단계에 이르지 않은 것으로 보입니다.
단기적으로 울산 중구의 매매가격지수 상승세와 전월세 시장의 수요 우위는 긍정적인 요소입니다. 그러나 매매수급동향 하락과 거래량 감소는 매수자 우위 시장으로의 전환 가능성을 시사합니다. 특히, '우정동 한양립스 더 센트럴', '울산 우정 한라비발디', '더샵 시에르네' 등 대규모 신규 아파트 공급 예정 물량은 향후 시장에 큰 영향을 미 미칠 것으로 예상됩니다. 이러한 공급 물량은 단기적으로는 가격 상승을 제한하고, 장기적으로는 경쟁 심화로 인한 가격 조정 가능성을 높일 수 있습니다. 따라서 신중한 접근과 장기적인 시장 변화에 대한 지속적인 모니터링이 필요합니다.
보류