매물 유형: 아파트
분석 번호: 4346
종합 리스크 점수: 57점
대상 매물인 유곡e편한세상은 울산 중구 유곡동에 위치하며, 준공 16년차의 651세대 아파트입니다. 매매가격지수와 전세가격지수가 상승 추세에 있으나, 매매수급동향은 하락세를 보이고 있습니다. 인근에 12,102세대의 대규모 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장에 경쟁 심화 및 가격 하방 압력으로 작용할 수 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하고 있어 가격 타당성 검토가 필요합니다.
제시된 매매가 6억 3,000만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 5억 4,491만 원에서 6억 3,486만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상단에 위치합니다. 이는 최근 거래된 최고가 사례와 유사한 수준으로, 시장의 기대치나 특정 호재가 반영된 가격일 수 있습니다.
선별된 6건의 비교사례는 모두 동일 단지 내에서 거래된 유사 면적의 매물로, 유사도 점수 100점을 기록하며 높은 신뢰도를 보입니다. #1 사례는 2026년 6월 12층 거래로 보정 후 6억 109만 원, #2 사례는 2026년 4월 15층 거래로 보정 후 5억 9,235만 원, #3 사례는 2026년 3월 12층 거래로 보정 후 6억 2,576만 원입니다. #4 사례는 2026년 3월 2층 거래로 보정 후 5억 4,491만 원, #5 사례는 2026년 3월 8층 거래로 보정 후 6억 3,486만 원, #6 사례는 2026년 2월 6층 거래로 보정 후 5억 8,765만 원입니다. 이들 사례는 시점, 층수 등의 차이를 반영하여 보정되었습니다. 특히 #5 사례는 스펙트럼 중 최고가로, 대상 매물의 제시가 6억 3,000만 원과 유사한 수준입니다.
유곡e편한세상은 651세대 규모의 단지로 안정적인 주거 환경을 제공합니다. 인근에 평동공원, CU 편의점, 동강병원, e편한세상어린이집 등 생활 편의시설과 교육 시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치는 양호합니다. 그러나 인근에 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 단기적인 투자 가치 상승은 제한적일 수 있습니다.
준공 16년차 아파트로 재건축 연한(30년)까지 14년이 남아 있어 현재로서는 재건축 가능성이 낮습니다. 리모델링의 경우도 아직 논의 단계가 아니므로, 장기적인 관점에서 접근해야 합니다.
울산 중구의 매매가격지수는 상승 추세이나, 매매수급동향은 하락하고 거래량도 감소하는 등 시장 활성도가 둔화되고 있습니다. 특히, '우정동 한양립스 더 센트럴', '울산 우정 한라비발디' 등 12,102세대의 신규 공급 예정 물량은 향후 시장에 상당한 공급 부담으로 작용하여 가격 상승을 제약할 수 있습니다. 장기적으로는 유곡천 하천구역 정비 등 지역 개발 호재가 긍정적인 영향을 미칠 수 있으나, 단기적으로는 공급 리스크와 시장 둔화에 대한 주의가 필요합니다.
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