매물 유형: 아파트
분석 번호: 4343
종합 리스크 점수: 57점
대상 매물인 에일린의뜰1차 아파트는 준공 13년차로 비교적 양호한 상태를 유지하고 있으며, 인근에 공원, 쇼핑, 의료, 학교 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다. 다만, 인근에 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 시장 경쟁 심화 및 가격 변동 가능성에 대한 주의가 필요합니다. 매매수급동향이 하락세를 보이고 있어 매수 시 신중한 접근이 요구됩니다.
제시된 매매가 5억 5,500만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 5억 1,012만 원에서 5억 5,896만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치합니다. 이는 중앙값 5억 5,497만 원과 거의 일치하는 수준으로, 시장의 평균적인 가치 평가와 유사한 것으로 판단됩니다.
비교사례 #1은 동일 단지 5층으로 2026년 1월 5억 4,700만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 5억 5,736만 원입니다. 비교사례 #2는 동일 단지 11층으로 2026년 5월 5억 1,000만 원에 거래되었고, 층구간 감점(-10점)이 적용되어 보정 후 대입 총액은 5억 1,012만 원입니다. 비교사례 #3은 동일 단지 11층으로 2026년 3월 5억 5,000만 원에 거래되었으며, 층구간 감점(-10점)이 적용되어 보정 후 대입 총액은 5억 5,497만 원입니다. 비교사례 #4는 동일 단지 13층으로 2026년 2월 5억 3,000만 원에 거래되었고, 층구간 감점(-10점)이 적용되어 보정 후 대입 총액은 5억 3,713만 원입니다. 마지막으로 비교사례 #5는 동일 단지 16층으로 2026년 5월 5억 5,900만 원에 거래되었으며, 층구간 감점(-20점)이 적용되어 보정 후 대입 총액은 5억 5,896만 원입니다. 이들 사례는 모두 동일 단지 내 유사 평형으로, 층수 차이에 따른 감점이 주요 보정 요인으로 작용했습니다.
대상 아파트는 준공 13년차로 비교적 신축에 가까우며, 세대당 1.34대의 양호한 주차 공간을 갖추고 있습니다. 인근에 유곡호국공원, 이마트24, 동강병원, 울산광역시교육청어린이집 등 생활 편의시설과 교육 시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 다만, 인근 지역에 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 장기적인 투자 가치 측면에서는 공급 리스크를 고려해야 합니다.
준공 13년차 아파트로, 재건축 연한(30년)까지 17년이 남아 재건축 가능성은 현재로서는 매우 낮습니다. 리모델링의 경우도 아직 초기 단계로 판단됩니다.
울산 중구 아파트 시장은 매매가격지수 상승세에도 불구하고 매매수급동향이 하락하고 있으며, 대규모 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장에 부담으로 작용할 수 있습니다. 단기적으로는 보합세 또는 소폭 하락 가능성이 있으며, 장기적으로는 신규 공급 물량 소화 여부에 따라 시장의 방향성이 결정될 것으로 보입니다. 다만, 복산1 재개발사업 등 인근 개발 호재는 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.
보류