매물 유형: 아파트
분석 번호: 4339
종합 리스크 점수: 57점
본 매물은 울산 중구 성안동에 위치한 벽산e빌리지 아파트로, 22년 된 건물입니다. 인근 지역에 다수의 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장 경쟁이 심화될 수 있습니다. 매매수급동향은 하락세이나 전월세수급동향은 상승세로, 실수요는 꾸준한 것으로 보입니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼 내에 있어 가격적 타당성은 있으나, 주변 개발 호재와 신규 공급 물량을 면밀히 고려해야 합니다.
제시된 매매가 2억 6,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 2억 4,996만 원에서 2억 7,961만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치합니다. 이는 중앙값 2억 6,846만 원과 비교할 때 유사한 수준으로, 시장 가격 범위 내에 있다고 볼 수 있습니다. 특히 동일 단지 3층의 최근 거래(2억 2,000만 원)와 비교하면 다소 높은 편이지만, 이는 시점 보정 및 기타 요인이 반영된 결과로 해석됩니다.
선별된 4건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 거래로 유사도가 매우 높습니다. #1 사례는 2026년 4월 3층 거래로 유사도 100점이며, 보정 후 대입 총액은 2억 4,996만 원입니다. #2, #3, #4 사례는 각각 7층, 10층, 10층 거래로 층구간 감점(-10점)이 적용되어 유사도 90점입니다. 이들의 보정 후 대입 총액은 각각 2억 6,301만 원, 2억 7,961만 원, 2억 6,846만 원입니다. 제시된 매매가 2억 6,000만 원은 3층 거래인 #1 사례의 보정 후 대입 총액보다는 높고, 중층 이상 거래 사례들의 보정 후 대입 총액보다는 낮은 수준입니다.
벽산e빌리지 아파트는 중규모 단지로 안정적인 주거 환경을 제공합니다. 주변에 청구뜰공원 등 녹지 공간이 풍부하고, 성안어린이집 등 교육 시설이 인접하여 주거 만족도가 높을 수 있습니다. 그러나 역세권과는 거리가 있어 대중교통 접근성은 다소 떨어집니다. 투자 가치는 인근 신규 공급 물량으로 인한 경쟁 심화 가능성을 고려할 때 중립적인 수준입니다.
준공된 지 22년 된 아파트로, 재건축 연한인 30년까지 약 8년이 남아 있어 현재로서는 재건축 가능성이 낮습니다. 리모델링을 고려할 수 있으나, 단지 규모와 세대수 등을 고려할 때 사업 추진의 용이성은 보통 수준으로 판단됩니다.
울산 중구의 매매가격지수는 상승 추세이나, 매매수급동향이 하락세로 전환되어 단기적인 가격 상승 여력은 제한적일 수 있습니다. '복산1 재개발사업' 등 인근 개발 호재가 존재하지만, '우정동 한양립스 더 센트럴', '울산 우정 한라비발디' 등 대규모 신규 아파트 공급 예정 물량이 많아 중장기적으로 공급 과잉에 따른 가격 조정 압력이 발생할 수 있습니다. 따라서 보합 또는 소폭 하락 가능성도 염두에 두어야 합니다.
보류