매물 유형: 아파트
분석 번호: 4337
종합 리스크 점수: 82점
대상 매물은 준공 1년차 신축 아파트로, 울산 중구의 매매가격지수 및 전세가격지수 상승 추세에 힘입어 긍정적인 시장 분위기를 형성하고 있습니다. 인근 복산1 재개발사업, 산천지구 주거환경개선사업 등 다양한 개발 호재가 잠재적 가치 상승을 기대하게 합니다. 다만, 지역 내 매매수급동향 하락 및 향후 12,102세대에 달하는 신규 공급 물량은 중장기적인 관점에서 공급 과잉 리스크로 작용할 수 있으므로 주의가 필요합니다.
제시된 매매가 6억 4,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 6억 2,169만 원에서 6억 9,897만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치합니다. 구체적으로는 스펙트럼의 하위권에 해당하여 가격적인 메리트가 존재한다고 볼 수 있습니다. 최근 2026년 5월 동일 단지 28층 62,850만 원 거래와 비교했을 때, 제시가는 소폭 높은 수준이지만, 이는 시장 상황 및 개별 호실의 특성에 따라 충분히 납득 가능한 범위입니다.
선별된 9건의 비교사례는 모두 대상 매물과 동일 단지인 유탑유블레스센트럴파크의 거래이며, 전용면적, 용도지역, 거리 등 모든 면에서 유사도 100점을 기록하여 매우 높은 신뢰도를 가집니다. 각 사례는 2026년 1월부터 5월까지의 거래로, 시점 보정 계수(1.000~1.010)가 적용되어 현재 시점의 가치를 반영했습니다. 예를 들어, 2026년 5월 28층 거래(62,850만 원)는 보정 후 6억 2,958만 원으로 환산되었으며, 2026년 1월 33층 거래(68,800만 원)는 보정 후 6억 9,897만 원으로 환산되었습니다. 이처럼 모든 비교사례는 대상 매물과 동일 단지 내 거래이므로 개별 요인 보정 계수는 시점 보정을 제외하고는 모두 1.000으로 적용되었습니다.
대상 매물은 준공 1년차 신축 아파트로, 단지 경쟁력이 높고 주차 여건이 양호합니다. 인근에 태화강체육공원, CU 울산태화타운점, 동강병원, 푸른동산어린이집 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 또한, 복산1 재개발사업, 산천지구 주거환경개선사업 등 인근 개발 호재는 장기적인 투자 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보입니다. 다만, 지하철역이 없어 역세권 프리미엄은 기대하기 어렵습니다.
준공 1년차 아파트로 재건축 연한(30년)까지 29년이 남아 재건축 가능성은 현재로서는 매우 낮습니다. 리모델링 또한 신축 단지임을 고려할 때 당분간은 논의될 가능성이 희박합니다.
울산 중구의 매매가격지수 및 전세가격지수 상승 추세와 다양한 개발 호재를 고려할 때, 단기적으로는 안정적인 가치 유지 및 소폭 상승을 기대할 수 있습니다. 그러나 향후 12,102세대에 달하는 대규모 신규 공급 물량은 중장기적으로 시장에 부담으로 작용하여 가격 상승을 제한하거나 조정 압력을 가할 수 있습니다. 따라서 신규 공급 물량의 입주 시점과 지역 내 수요 변화를 면밀히 주시하며 투자 결정을 내리는 것이 중요합니다.
매수