매물 유형: 아파트
분석 번호: 4333
종합 리스크 점수: 67점
대상 매물인 진흥 마제스타워 울산Ⅱ는 준공 16년차의 아파트로, 울산 중구의 다양한 개발 호재와 함께 매매가격지수 및 전월세가격지수 상승 추세에 힘입어 긍정적인 시장 분위기를 보입니다. 다만, 인근에 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 시장 경쟁 심화 가능성에 대한 주의가 필요합니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하고 있어 가격 타당성 검토가 중요합니다.
제시된 매매가 5억 3,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 3억 7,690만 원에서 5억 3,701만 원의 스펙트럼 내에 위치하며, 스펙트럼의 상단에 해당하는 가격입니다. 특히 5억 3,701만 원의 최고 대입가치에 근접한 수준으로, 최근 거래된 동일 단지 고층 매물 중에서도 높은 가격대에 속합니다.
선별된 5건의 비교사례는 모두 대상 매물과 동일 단지인 진흥 마제스타워 울산Ⅱ의 거래이며, 전용면적 84㎡대 매물로 유사도가 매우 높습니다. 특히 4건은 유사도 100점, 1건은 90점으로 신뢰도가 높습니다. #1 사례는 2026년 6월 21층 거래로 3억 7,695만 원, #2 사례는 2026년 5월 22층 거래로 5억 1,001만 원, #3 사례는 2026년 2월 28층 거래로 3억 7,690만 원, #4 사례는 2026년 2월 20층 거래로 5억 2,226만 원, #5 사례는 2026년 2월 8층 거래로 5억 3,701만 원으로 보정되었습니다. 이 중 #5 사례는 층구간 차이로 인해 10점 감점되었습니다. 전반적으로 유사한 조건의 매물임에도 거래 시점과 층에 따라 가격 편차가 크게 나타나고 있습니다.
대상 단지는 울산 중구에 위치하며, 매매가격지수 및 전월세가격지수 상승 추세, 그리고 전세수급동향의 수요 우위 등 긍정적인 시장 환경을 가지고 있습니다. 세대당 1.71대의 높은 주차 비율은 단지의 강점입니다. 다만, 인근에 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 투자 가치에 영향을 미칠 수 있습니다. 현재 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하므로, 가격적 메리트는 다소 제한적일 수 있습니다.
진흥 마제스타워 울산Ⅱ는 2010년 준공되어 현재 16년차 아파트입니다. 재건축 연한인 30년까지는 약 14년이 남아있어 단기적인 재건축 가능성은 낮습니다. 용적률은 950.39%로 법정 상한 1300% 대비 349.61%p의 여유가 있으나, 이는 재건축보다는 리모델링 또는 증축 등의 개발 잠재력으로 해석될 수 있습니다.
울산 중구는 복산1 재개발사업, 유곡천 하천구역 결정, 울산다운2 지구외 연결도로 개설 등 다양한 개발 호재가 진행 중이거나 예정되어 있어 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보입니다. 그러나 대구사일동더샵, 명덕역루지움푸르나임, e편한세상 서대전역 센트로, 힐스테이트 선화 더와이즈, 문화자이SKVIEW, 울산 우정 한라비발디, 더샵 시에르네 등 12,102세대에 달하는 대규모 신규 공급 물량은 향후 시장의 공급 과잉을 초래하여 시세 상승을 제한하거나 하락 압력으로 작용할 수 있습니다. 장기적으로는 개발 호재와 신규 공급 물량 간의 균형이 중요할 것으로 판단됩니다.
보류