매물 유형: 아파트
분석 번호: 4332
종합 리스크 점수: 65점
울산 중구 마제스타워 아파트는 준공 17년차 단지로, 매매가격지수 및 전월세가격지수가 상승 추세에 있어 긍정적인 시장 분위기를 보입니다. 인근 복산1 재개발사업 등 다양한 개발 호재가 존재하여 주거 환경 개선 및 가치 상승 잠재력이 있습니다. 다만, 대규모 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장 경쟁 심화 가능성에 대한 주의가 필요합니다.
제시 매매가 5억 5,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 4억 3,648만 원에서 6억 1,998만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치합니다. 이는 스펙트럼의 중간 수준에 해당하며, 최근 거래된 동일 단지 고층 매물들의 평당가를 고려할 때 적정 수준으로 판단됩니다. 특히, 6억 1,998만 원의 최고가 사례와 비교 시 약 6,998만 원 낮은 수준으로, 가격적 메리트가 있을 수 있습니다.
비교사례 #1은 2026년 6월 거래된 마제스타워 18층 매물로, 전용면적 기준 평당가 1,081만 원이며 보정 후 대입 총액은 4억 3,648만 원입니다. 대상 매물(6층)과의 층구간 차이로 인해 10점 감점되었습니다. 비교사례 #2는 2026년 5월 거래된 마제스타워 16층 매물로, 전용면적 기준 평당가 1,535만 원이며 보정 후 대입 총액은 6억 1,998만 원입니다. 이 또한 대상 매물과의 층구간 차이로 10점 감점되었습니다.
마제스타워는 396세대의 중규모 단지로, 세대당 2.08대의 충분한 주차 공간을 확보하고 있어 단지 경쟁력이 양호합니다. 인근에 태화강체육공원 농구장, CU 울산태화타운점, 동강병원, 푸른동산어린이집 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 다만, 지하철역이 없어 역세권 프리미엄은 기대하기 어렵습니다. 인근 복산1 재개발사업, 산천지구 주거환경개선사업 등 개발 호재는 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보입니다.
마제스타워는 2009년 준공되어 현재 17년차 아파트로, 재건축 연한(30년)까지는 13년이 남아 재건축은 현재로서는 불가합니다. 리모델링의 경우, 단지 내 주민 동의 및 사업성 검토가 필요하며, 현재까지 구체적인 추진 움직임은 확인되지 않습니다.
울산 중구의 매매가격지수 및 전월세가격지수가 지속적으로 상승하고, 전월세 수급동향이 수요 우세를 보이는 점은 긍정적인 시장 전망을 제시합니다. 인근 복산1 재개발, 산천지구 주거환경개선사업 등 지역 개발 호재는 장기적인 가치 상승 요인으로 작용할 수 있습니다. 그러나 대규모 신규 아파트 공급 예정 물량이 많아 향후 공급 과잉으로 인한 가격 조정 가능성이 존재합니다. 현재 제시가는 비교사례 스펙트럼 내에 있어 적정 수준으로 판단되나, 향후 시장 변화를 면밀히 주시하며 신중한 접근이 필요합니다.
보류