매물 유형: 아파트
분석 번호: 4329
종합 리스크 점수: 63점
대상 매물은 울산광역시 중구 복산동에 위치한 번영로효성해링턴플레이스2차아파트로, 준공 11년차의 비교적 신축 아파트입니다. 인근 지역에 다수의 재개발 및 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장 경쟁이 심화될 수 있는 리스크가 있습니다. 매매가 대비 전세가율이 70.1%로 높은 편이며, 매매수급동향은 하락세를 보여 투자에 신중한 접근이 필요합니다.
제시된 매매가 4억 9,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 4억 6,463만 원에서 4억 6,604만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 약 2,396만 원에서 2,537만 원 가량 높은 수준입니다. 이는 비교사례 대비 다소 높게 책정된 가격으로 판단됩니다.
선별된 비교사례 3건은 모두 대상 매물과 동일 단지(번영로효성해링턴플레이스2차아파트)의 동일 면적(59.9136㎡) 거래입니다. 시점은 2026년 1월과 2월로, 현재(2026년 6월 26일) 기준으로 4~5개월 전 거래입니다. 시점 보정 계수는 1.013~1.019가 적용되어 최근 시장 변화를 반영했습니다. 각 사례의 보정 후 대입 총액은 4억 6,463만 원에서 4억 6,604만 원으로 유사한 수준을 보입니다. 이는 대상 매물의 가치를 평가하는 데 매우 높은 신뢰도를 제공합니다.
대상 아파트는 준공 11년차로 비교적 신축이며, 세대당 1.01대의 주차 공간을 확보하고 있어 단지 경쟁력은 보통 수준입니다. 주변에 울산고등학교 등 학교가 인접해 학군 접근성은 양호합니다. 다만, 지하철역이 없어 대중교통 접근성은 다소 떨어지며, 인근 대규모 신규 공급 예정 물량은 향후 투자 가치 상승에 제약 요인이 될 수 있습니다. 매매수급동향 하락세와 높은 전세가율은 투자 시 신중한 접근을 요구합니다.
대상 아파트는 2015년 준공되어 재건축 연한(30년)까지 19년이 남아 현재로서는 재건축 가능성이 매우 낮습니다. 리모델링 또한 현재로서는 구체적인 추진 계획이 확인되지 않습니다.
울산 중구의 매매가격지수는 상승 추세를 보이고 있으나, 매매수급동향은 하락하고 있어 시장의 불확실성이 존재합니다. 인근 복산1 재개발사업 등 주거 환경 개선 호재가 있으나, '우정동 한양립스 더 센트럴', '울산 우정 한라비발디', '더샵 시에르네' 등 대규모 신규 아파트 공급 예정 물량이 많아 향후 공급 과잉에 따른 가격 조정 가능성이 있습니다. 현재 제시된 매매가는 비교사례 대비 높은 수준이므로, 단기적인 시세 차익보다는 장기적인 관점에서 지역 개발 호재와 공급 물량 추이를 면밀히 주시하며 접근하는 것이 바람직합니다.
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