매물 유형: 아파트
분석 번호: 4328
종합 리스크 점수: 62점
울산 중구 신한그린맨션은 준공 35년차 아파트로 재건축 연한에 도달하여 높은 개발 잠재력을 가지고 있습니다. 인근 복산1 재개발사업 등 다양한 개발 호재가 있어 미래 가치 상승이 기대됩니다. 현재 매매 시장은 전반적으로 상승세를 보이며 전세가율도 상승 중이나, 매매수급동향은 하락세를 보여 신중한 접근이 필요합니다. 제시된 매매가는 비교 사례 스펙트럼 내에 위치하지만, 단지 내 동일 평형 거래가와 비교 시 가격 타당성을 면밀히 검토해야 합니다.
제시가 1억 4,900만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 스펙트럼(최저 9,999만 원 ~ 최고 1억 2,851만 원)의 상단 범위를 상회합니다. 이는 동일 단지 내 유사 평형의 최근 실거래가 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 매수자는 이 점을 고려하여 가격 협상에 임하는 것이 유리할 수 있습니다.
선별된 3건의 비교사례는 모두 대상지와 동일 단지 내에서 발생한 거래로 유사도 점수 100점을 기록하여 신뢰도가 매우 높습니다. #1 사례는 2026년 5월 11층 70.89㎡가 1억 원에 거래되었으며, 시점 보정 후 9,999만 원으로 대입되었습니다. #2 사례는 2026년 4월 4층 70.89㎡가 1억 2,800만 원에 거래되었으며, 시점 보정 후 1억 2,851만 원으로 대입되었습니다. #3 사례는 2026년 4월 3층 70.89㎡가 1억 2,400만 원에 거래되었으며, 시점 보정 후 1억 2,449만 원으로 대입되었습니다. 이들 사례는 모두 동일 단지 내 거래로, 층수와 거래 시점에 따른 가격 차이를 보여줍니다.
신한그린맨션은 준공 35년차 아파트로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 높은 투자 가치를 가집니다. 울산중학교가 117m 거리에 위치하여 학군 접근성이 양호하며, 달빛공원 등 녹지 공간도 가까워 주거 환경이 쾌적합니다. 다만, 지하철역이 없어 교통 접근성은 다소 떨어집니다. 인근 복산1 재개발사업 등 개발 호재는 긍정적인 투자 요인이나, 대규모 신규 공급 물량은 향후 시장 경쟁을 심화시킬 수 있습니다.
대상 단지는 1991년 준공되어 35년이 경과하였으므로 재건축 연한에 도달했습니다. 인근 복산1 재개발사업 정비구역 지정 등 지역 내 재개발 분위기가 형성되고 있어 재건축 추진 가능성이 높습니다. 다만, 실제 재건축까지는 상당한 시간과 비용, 주민 동의가 필요하므로 장기적인 관점에서 접근해야 합니다.
울산 중구 아파트 시장은 전반적으로 매매 및 전세 가격지수가 상승하고 있으나, 매매수급동향과 거래량은 하락 추세입니다. 대규모 신규 공급 물량은 단기적으로 시장에 부담을 줄 수 있으나, 대상 단지의 재건축 잠재력과 지역 내 개발 호재는 장기적인 관점에서 긍정적인 성장 요인으로 작용할 수 있습니다. 다만, 제시가가 비교 사례 스펙트럼 상단을 초과하는 점은 매수 시 신중한 검토를 요구합니다.
보류