매물 유형: 아파트
분석 번호: 4324
종합 리스크 점수: 68점
대상 아파트는 준공 35년으로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 높습니다. 인근 복산1 재개발사업 등 다수의 개발 호재가 있어 미래 가치 상승이 기대됩니다. 다만, 현재 매매수급동향이 하락세이고, 향후 대규모 신규 공급 물량이 예정되어 있어 단기적인 시장 변동성에는 주의가 필요합니다.
제시된 매매가 2억 2,500만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 2억 378만 원에서 2억 2,925만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상위권 범위에 해당합니다. 이는 최근 거래된 동일 단지 내 유사 면적의 중층 매물 가격과 유사하거나 약간 높은 수준으로 판단됩니다.
선별된 5건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 유사 면적의 아파트 거래이며, 유사도 점수가 90점 이상으로 신뢰도가 매우 높습니다. #1, #2, #3 사례는 유사도 100점으로 시점 보정을 거쳐 각각 2억 1,398만 원, 2억 2,086만 원, 2억 2,925만 원으로 환산되었습니다. #4 사례는 4층으로 층구간 감점(-10점)이 있었으나 2억 580만 원으로 환산되었고, #5 사례는 1층으로 층구간 감점(-10점)이 있었으나 2억 378만 원으로 환산되었습니다. 이들 사례는 모두 대상 매물과 동일한 울산광역시 중구 복산동에 위치하며, 제3종일반주거지역으로 용도지역이 동일합니다.
대상 아파트는 준공 35년으로 재건축 연한에 도달하여 장기적인 관점에서 개발 가치가 높습니다. 인근 복산1 재개발사업 등 지역 개발 호재는 긍정적인 투자 요인입니다. 다만, 단지 규모가 201세대로 크지 않고, 주차 편의성 등 하드웨어적인 측면에서 감점 요인이 있어 단지 자체의 경쟁력은 보통 수준입니다. 학군 및 교통 접근성은 인근 학교 및 공원, 쇼핑 시설이 잘 갖춰져 있어 양호한 편입니다.
대상 아파트는 1991년 준공되어 35년이 경과하였으므로 재건축 연한에 도달했습니다. 인근 복산1 재개발사업 등 활발한 개발 움직임이 있어 재건축 또는 리모델링 추진 가능성이 높습니다. 다만, 실제 사업 진행 여부와 속도는 주민 동의율, 사업성, 규제 환경 등 여러 요인에 따라 달라질 수 있으므로 지속적인 관심이 필요합니다.
울산 중구의 매매가격지수는 상승세를 보이고 있으나, 매매수급동향은 하락세이며 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 단기적으로는 시장 변동성이 존재합니다. 하지만 대상 아파트의 재건축 연한 도달 및 인근 개발 호재는 장기적인 관점에서 긍정적인 성장 전망을 제공합니다. 특히, 복산1동의 인구가 크게 증가한 점은 지역 활성화 및 잠재적 수요 증가를 시사합니다. 따라서 단기적인 시장 상황을 주시하며, 장기적인 개발 가치에 중점을 둔 투자가 유효할 것으로 판단됩니다.
조건부 매수