매물 유형: 아파트
분석 번호: 4323
종합 리스크 점수: 72점
대상 매물인 동덕현대 아파트는 준공 35년으로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 높습니다. 인근 복산1 재개발사업 등 다양한 개발 호재가 존재하며, 매매가격지수 및 전월세가격지수가 상승 추세에 있어 긍정적인 시장 분위기를 보입니다. 다만, 세대당 주차대수가 0.37대로 매우 낮아 주차 불편이 예상되며, 향후 대규모 신규 공급 물량으로 인한 경쟁 심화 가능성이 있습니다.
제시된 매매가 1억 6,000만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 가치 스펙트럼인 최저 1억 6,515만 원에서 최고 1억 6,813만 원 사이의 범위보다 약 515만 원 ~ 813만 원 낮은 수준입니다. 이는 시장 가격 대비 가격적 메리트가 있는 것으로 판단됩니다.
비교사례 #1은 대상지와 동일 단지, 동일 면적(63.78㎡)의 7층 매물로 2026년 2월 1억 6,300만 원에 거래되었습니다. 시점 보정 계수 1.013을 적용하여 1억 6,515만 원으로 보정되었습니다. 비교사례 #2는 대상지와 동일 단지, 동일 면적(63.78㎡)의 10층 매물로 2026년 1월 1억 6,500만 원에 거래되었으며, 시점 보정 계수 1.019를 적용하여 1억 6,813만 원으로 보정되었습니다. 두 사례 모두 유사도 100점으로 신뢰도가 높습니다.
대상 매물은 시장 가격 대비 저평가되어 있으며, 재건축 연한 도달 및 인근 재개발 호재로 장기적인 투자 가치가 높습니다. 다만, 낮은 주차대수와 대규모 신규 공급 리스크는 투자 시 고려해야 할 요소입니다.
준공 35년으로 재건축 연한에 도달하여 재건축 또는 리모델링 가능성이 매우 높습니다. 특히 인근 복산1 재개발사업과 같은 개발 분위기는 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.
울산 중구의 매매가격지수 및 전월세가격지수 상승 추세와 개발 호재를 고려할 때, 중장기적으로는 긍정적인 성장 전망을 가집니다. 단기적으로는 거래량 감소와 신규 공급 물량으로 인한 시장 조정 가능성이 있으나, 재건축 잠재력이 이를 상쇄할 수 있습니다.
매수