매물 유형: 아파트
분석 번호: 4322
종합 리스크 점수: 62점
울산 학성동파크디아채는 준공 7년차의 비교적 신축 아파트로, 매매가격지수 및 전월세가격지수가 상승 추세에 있어 긍정적인 시장 분위기를 보입니다. 인근에 복산1 재개발, 울산다운2 지구외 연결도로 개설 등 다양한 개발 호재가 예정되어 있어 장기적인 가치 상승 잠재력이 있습니다. 다만, 매매수급동향이 하락하고 아파트 거래량이 감소하는 추세는 단기적인 거래 활성도에 주의가 필요하며, 향후 12,102세대의 대규모 신규 공급 물량이 예정되어 있어 중장기적인 공급 리스크를 고려해야 합니다.
제시된 매매가 3억 3,500만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 3억 1,198만 원의 가치 스펙트럼 대비 약 2,302만 원 높은 수준입니다. 이는 비교사례의 층이 대상 매물보다 높은 17층이라는 점과, 시장의 전반적인 매매가격지수 상승 추세를 고려할 때, 매도자가 시장 상승분을 일부 반영하여 가격을 책정한 것으로 해석될 수 있습니다. 현재 제시가는 시장 가치 스펙트럼의 상단에 위치하는 것으로 판단됩니다.
선별된 비교사례 #1은 학성동파크디아채 동일 단지의 17층 매물로, 2026년 5월에 3억 1,200만 원에 거래되었습니다. 전용면적 기준 평당가는 1,366만 원입니다. 이 사례는 대상 매물과 동일 단지로 유사도가 매우 높으나, 층구간(13층 vs 17층)에서 감점(-10점)이 발생했습니다. 시점 보정 계수는 1.000으로 시점 변동이 미미하며, 면적, 용도, 도로, 역세권 보정 계수도 모두 1.000으로 동일 조건으로 판단되었습니다. 이 사례를 대상 매물에 대입하여 보정 완료된 총액은 3억 1,198만 원입니다.
학성동파크디아채는 준공 7년차의 신축급 아파트로, 세대당 1.74대의 높은 주차 비율을 자랑하며 주거 편의성이 우수합니다. 매매가격지수 및 전월세가격지수가 상승 추세에 있어 시장 분위기는 긍정적입니다. 인근에 학성공원사거리, GS25, 울산세민병원, 열린어린이집 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 또한 복산1 재개발, 울산다운2 지구외 연결도로 개설 등 지역 개발 호재가 있어 장기적인 투자 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 다만, 매매수급동향 하락 및 거래량 감소 추세는 단기적인 투자 회수 기간에 영향을 줄 수 있습니다.
해당 단지는 2019년 준공되어 건물 나이가 7년입니다. 재건축 연한인 30년까지 23년이 남아 있어 현재로서는 재건축 가능성이 매우 낮습니다. 리모델링의 경우도 아직 연한이 충분히 남아있지 않아 당분간은 현 상태를 유지할 것으로 보입니다. 용적률은 646.74%로 법정 상한 1300% 대비 여유가 있으나, 재건축 연한이 도래하기 전까지는 개발이익을 기대하기 어렵습니다.
울산 중구 아파트 시장은 전반적으로 상승세를 보이고 있으며, 특히 전월세 시장은 수요 우위가 뚜렷합니다. 대상 매물은 신축급 단지로 주거 만족도가 높고, 인근 개발 호재들이 지역 가치를 끌어올릴 잠재력을 가지고 있습니다. 그러나 매매 거래량 감소 및 매매수급동향 하락은 단기적인 시장 활성도에 대한 주의를 요합니다. 또한, 향후 12,102세대에 달하는 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 중장기적으로는 공급 과잉에 따른 가격 조정 가능성도 배제할 수 없습니다. 따라서 장기적인 관점에서 신중한 접근이 필요하며, 인근 신규 공급 물량의 소화 여부를 지속적으로 관찰해야 합니다.
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