매물 유형: 아파트
분석 번호: 4317
종합 리스크 점수: 50점
대전 대덕구 행복한마을 아파트는 준공 15년차로 비교적 양호한 단지입니다. 전세가율 상승 및 전월세 가격 지수 상승은 긍정적이나, 매매가격지수 및 거래량은 보합 또는 하락 추세입니다. 인근에 1,050세대의 신규 공급 예정 물량이 있어 향후 시장 경쟁 심화 및 시세에 영향을 미칠 수 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하여 가격적 메리트가 제한적일 수 있습니다.
제시된 매매가 3억 1,500만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 2억 6,521만 원에서 3억 921만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상단 범위를 상회하는 수준입니다. 이는 최근 거래된 동일 단지 매물 중에서도 높은 편에 속하며, 시장 상황을 고려할 때 가격적 메리트가 제한적일 수 있습니다.
#1 비교사례는 동일 단지 11층, 84.7051㎡ 면적으로 2026년 5월 2억 8,800만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 2억 8,730만 원입니다. #2 비교사례는 동일 단지 3층, 84.7154㎡ 면적으로 2026년 5월 3억 1,000만 원에 거래되었고, 층구간 감점(-10점)이 적용되어 보정 후 대입 총액은 3억 921만 원입니다. #3 비교사례는 동일 단지 16층, 84.5087㎡ 면적으로 2026년 4월 2억 6,500만 원에 거래되었으며, 층구간 감점(-10점)이 적용되어 보정 후 대입 총액은 2억 6,521만 원입니다.
행복한마을 아파트는 준공 15년차로 비교적 안정적인 단지입니다. 세대당 주차대수도 양호하여 거주 편의성은 높습니다. 그러나 매매가격지수 하락 및 인근 대규모 신규 공급 예정 물량은 단기적인 투자 가치에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 전세가율이 높은 편으로 갭투자 시 역전세 리스크에 대한 주의가 필요합니다. 덕암동 인구 감소 추세는 장기적인 관점에서 수요 기반 약화로 이어질 수 있습니다.
준공 15년차로 재건축 연한(30년)까지는 15년이 남아있어 현재로서는 재건축 가능성이 낮습니다. 용적률 갭 분석 결과도 미등록으로 산출 불가하여 재건축을 통한 개발 이익을 기대하기는 어렵습니다.
대전 대덕구 시장은 매매가격지수 보합/하락, 거래량 감소 등 전반적으로 둔화된 모습을 보이고 있습니다. 전세 및 월세 시장은 상승세이나, 인근 대규모 신규 공급 물량은 향후 매매 시장에 하방 압력으로 작용할 가능성이 큽니다. 대전 2호선 트램 개통 등 광역 개발 호재가 있으나, 대상지에 직접적인 영향은 제한적일 수 있습니다. 중장기적으로는 인구 감소 추세와 공급 물량 증가가 맞물려 보합 또는 약세가 지속될 것으로 전망됩니다.
보류