매물 유형: 아파트
분석 번호: 4314
종합 리스크 점수: 60점
대전 대덕구 석봉동 한밭아파트는 준공 31년으로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 높은 매물입니다. 매매가격지수는 보합세이나 전세 및 월세 가격지수는 상승세이며, 매매가 대비 전세가 비율도 상승하여 실수요 및 투자 수요 모두 주목할 만합니다. 다만, 인근에 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장 경쟁 심화 가능성이 있으므로 주의가 필요합니다.
제시가 1억 3,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 1억 2,399만 원에서 1억 3,011만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치하며, 최고가에 근접한 수준입니다. 이는 최근 거래된 동일 단지 매물들과 유사한 가격대를 형성하고 있음을 의미합니다.
비교사례 #1은 동일 단지 3층, 59.94㎡ 매물로 2026년 6월 1억 2,400만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 1억 2,399만 원입니다. 비교사례 #2는 동일 단지 1층, 59.94㎡ 매물로 2026년 4월 1억 3,000만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 1억 3,011만 원입니다. 두 사례 모두 대상 매물과 동일 단지, 유사 면적, 유사 시점에 거래되어 높은 유사도를 보입니다.
한밭아파트는 준공 31년차로 재건축 연한에 도달하여 장기적인 관점에서 투자 가치가 존재합니다. 인근에 망골공원, 신탄진중학교 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 다만, 주차 공간 부족은 단점이며, 학군 및 교통 접근성 측면에서 특별한 프리미엄 요인은 보이지 않습니다. 전세가율이 75.1%로 높은 편이므로 갭투자 시 전세 시장 동향을 면밀히 주시해야 합니다.
대상 아파트는 1995년 준공되어 31년이 경과하여 재건축 연한에 도달했습니다. 용적률이 284.69%로 법정 상한(250%)을 초과하여 용적률 갭은 -34.69%p입니다. 이는 재건축 사업성 측면에서 불리하게 작용할 수 있습니다. 하지만, 대전 대덕구 내 신탄진동 구역 재개발사업 정비구역 지정 등 주변 개발 움직임이 있어 향후 재건축 또는 리모델링 추진 가능성은 열려 있습니다. 실제 사업 추진을 위해서는 주민 동의, 사업성 확보, 규제 완화 등 여러 난관을 극복해야 합니다.
대전 대덕구 아파트 시장은 매매가격지수 보합, 전세/월세 가격지수 상승 추세로 실수요 기반의 안정적인 시장 흐름을 보입니다. 대상 아파트는 재건축 연한 도달로 인한 개발 잠재력이 가장 큰 미래 성장 동력입니다. 인근에 예정된 대전대덕한양수자인, 쌍용 더 플래티넘 네이처 등 신규 아파트 공급은 단기적으로 경쟁 심화 요인이 될 수 있으나, 장기적으로는 지역 전체의 주거 환경 개선 및 인프라 확충에 기여할 수 있습니다. 대전 2호선 트램 개통(2030년 말 예정) 등 광역 교통망 개선은 장기적인 호재로 작용할 수 있습니다. 전반적으로 보합세 속에서 재건축 가능성에 따른 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있으나, 신규 공급 물량과 용적률 부담은 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.
조건부 매수