매물 유형: 아파트
분석 번호: 4313
종합 리스크 점수: 45점
대상 매물은 준공 34년차 아파트로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 높습니다. 인근 지역에 신규 공급 예정 물량이 존재하며, 대전 2호선 트램 개통 등 교통 호재가 예정되어 있어 장기적인 관점에서 긍정적인 요소가 많습니다. 다만, 매매가 대비 비교사례 대입 가치 스펙트럼이 다소 낮게 형성되어 가격 타당성 검토가 필요합니다.
제시가 1억 7,500만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 1억 3,100만 원의 가치 스펙트럼 대비 높은 수준에 해당합니다. 이는 시장 평균적인 가치보다 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.
선별된 비교사례는 유락A동 10층 72.19㎡ 매물로, 2026년 6월 1억 3,100만 원에 거래되었습니다. 이는 대상 매물과 동일 단지, 동일 면적, 유사 층으로 유사도 점수가 100점입니다. 시점 보정 계수는 1.000으로 시점 변동이 없으며, 면적, 용도, 도로, 역세권 보정 계수도 1.000으로 동일한 조건으로 평가되었습니다.
대상 매물은 준공 34년차 아파트로 재건축 연한에 도달하여 장기적인 투자 가치가 높습니다. 인근에 신탄진중학교 등 학교가 위치해 있으며, 망골공원 등 공원 시설이 가까워 주거 환경은 양호합니다. 다만, 지하철역과의 접근성은 다소 떨어져 역세권 프리미엄은 기대하기 어렵습니다.
대상 아파트는 1992년에 준공되어 34년이 경과하였으므로 재건축 연한에 도달했습니다. 인근 신탄진동 구역 재개발사업 정비구역 지정 및 정비계획 변경 고시 등 지역 내 개발 움직임이 활발하여 재건축 또는 리모델링 추진 가능성이 높습니다. 다만, 용적률 갭이 산출 불가하여 정확한 사업성 판단은 어렵습니다.
대전 대덕구의 매매가격지수는 보합, 규모별 지수는 하락 추세이나, 전월세 가격지수는 상승하고 전월세 수급동향도 수요 우세를 보여 실수요 기반은 견고합니다. 대전 2호선 트램 개통 등 교통 인프라 개선과 신탄진동 구역 재개발사업 등 지역 개발 호재는 긍정적인 미래 성장 요인으로 작용할 것입니다. 다만, 인근 신규 공급 물량으로 인한 일시적인 경쟁 심화 가능성은 존재합니다. 장기적으로는 재건축 가능성이 큰 강점입니다.
보류