매물 유형: 아파트
분석 번호: 4298
종합 리스크 점수: 52점
대상 매물은 준공 29년차 아파트로 재건축 연한 도래가 임박했으나, 높은 용적률로 인해 재건축 사업성이 낮을 수 있습니다. 대전 대덕구 아파트 매매가격지수는 보합세이며 거래량은 하락 추세입니다. 인근에 1,050세대의 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 시장 경쟁이 심화될 수 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼 내에 있으나, 건물 노후도 및 용적률 리스크를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.
제시된 매매가 1억 1,500만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 9,998만 원에서 1억 303만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 상단에 위치합니다. 이는 최근 동일 단지 거래가보다 높은 수준으로, 가격적 메리트가 제한적일 수 있습니다.
선별된 비교사례는 2건 모두 대상지와 동일 단지 내 거래로 유사도 점수가 100점입니다. #1 사례는 2026년 5월 읍내동 백송 13층 59.886㎡가 1억 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 9,998만 원입니다. #2 사례는 2026년 3월 읍내동 백송 6층 59.886㎡가 1억 300만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 1억 303만 원입니다. 두 사례 모두 대상지와 동일한 제2종일반주거지역에 위치하며, 시점 보정 계수는 1.000이 적용되었습니다.
대상 단지는 대전 대덕구 읍내동에 위치하며, 인근에 공원, 쇼핑 시설, 학교 등이 있어 기본적인 생활 편의성은 갖추고 있습니다. 다만, 지하철역과의 접근성이 떨어져 역세권 프리미엄은 기대하기 어렵습니다. 인구는 소폭 증가했으나 세대당 인구는 감소 추세로, 1인 가구 증가 또는 실거주 수요 유입으로 해석될 수 있습니다. 인근에 1,050세대의 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 경쟁 심화에 따른 투자 가치 하락 가능성이 있습니다.
백송 아파트는 1997년에 준공되어 현재 29년차로, 재건축 연한(30년) 도래가 1년 남았습니다. 그러나 현재 용적률이 314.55%로 법정 상한인 250%를 초과하여 용적률 갭이 -64.55%p에 달합니다. 이는 재건축 사업성이 매우 낮음을 의미하며, 리모델링을 검토해야 할 가능성이 높습니다. 개발 잠재력은 낮음(1점)으로 평가됩니다.
대전 대덕구의 아파트 매매가격지수는 보합세를 유지하고 있으며, 거래량은 하락 추세입니다. 전세 및 월세 가격지수는 상승하고 있으나, 매매수급동향은 보합입니다. 인근 지역에 다수의 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 공급 과잉 및 가격 경쟁 심화 가능성이 존재합니다. 대상 매물의 제시가는 비교사례 스펙트럼 상단에 위치하여 가격적 메리트가 제한적이며, 높은 용적률로 인한 재건축 사업성 부족은 장기적인 가치 상승에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 전반적으로 보합 또는 하락 압력이 우세할 것으로 전망됩니다.
보류