매물 유형: 아파트
분석 번호: 4289
종합 리스크 점수: 67점
대상 매물은 대전 유성구 용산동에 위치한 우림필유12단지 아파트로, 준공 19년차의 중대형 평형 단지입니다. 인근에 다수의 개발 호재가 예정되어 있어 장기적인 가치 상승 잠재력이 있으나, 향후 대규모 신규 아파트 공급 물량으로 인한 단기적인 시장 경쟁 심화 가능성이 존재합니다. 매매가격은 비교사례 분석 결과와 유사한 수준으로 평가되며, 인구 유입 및 전세가율 상승 등 긍정적인 시장 지표도 확인됩니다.
제시가 7억 2,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 6억 9,823만 원의 가치 스펙트럼 대비 소폭 높은 수준에 해당합니다. 이는 최근 시장의 기대감이나 특정 층수, 내부 상태 등이 반영된 것으로 보입니다.
선별된 비교사례는 1건으로, 대상 매물과 동일 단지(우림필유12단지)의 5층, 전용면적 140.0425㎡ 매매 거래(2026년 2월, 7억 원)입니다. 이 사례는 대상지와 동일 단지, 유사 면적으로 유사도 점수 100점을 받았습니다. 시점 보정 계수 0.998을 적용하여 보정 후 평당가는 1,648만 원, 환산 총액은 6억 9,824만 원으로 산출되었습니다. 면적, 용도, 도로, 역세권 보정은 동일 조건으로 인해 1.000이 적용되었습니다.
대상 매물은 대전 유성구의 인구 유입이 활발한 지역에 위치하며, 전세가율 상승 및 전월세 시장의 안정적인 흐름은 투자 가치를 높이는 요인입니다. 인근에 다수의 개발 호재가 예정되어 있어 장기적인 관점에서 시세 상승 여력이 있습니다. 다만, 대규모 신규 공급 물량은 단기적인 시장 경쟁을 심화시킬 수 있는 리스크 요인입니다.
준공 19년차로 재건축 연한(30년)까지 11년이 남아있어 현재 시점에서는 재건축 가능성이 낮습니다. 용적률 갭 분석 결과도 미등록으로 산출 불가하여 재건축을 통한 개발 이익을 기대하기는 어렵습니다.
대전 유성구는 인구 및 세대수가 꾸준히 증가하고 있으며, 전월세 시장이 안정적인 상승세를 보이고 있어 실수요가 탄탄한 지역입니다. 서남부종합스포츠타운 조성, 대전 도안2-9지구 도시개발사업 등 다양한 개발 호재가 지역 가치를 높일 것으로 예상됩니다. 그러나 향후 대규모 아파트 공급 물량으로 인해 단기적으로는 시장의 불확실성이 존재하며, 이는 가격 상승폭을 제한할 수 있습니다. 장기적으로는 지역 개발과 인구 유입에 힘입어 완만한 상승세를 보일 것으로 전망됩니다.
보류