매물 유형: 아파트
분석 번호: 4288
종합 리스크 점수: 55점
대전광역시 유성구 우림필유11단지 아파트는 준공 18년차로 비교적 양호한 연식을 보이며, 인근에 다수의 개발 호재가 있어 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다. 다만, 인근 지역에 대규모 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장 경쟁 심화 가능성이 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 분석 결과 스펙트럼의 상단에 위치하여 가격 타당성 검토가 필요합니다.
제시된 매매가 10억 5,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 스펙트럼(최저 9억 5,289만 원 ~ 최고 9억 5,962만 원) 대비 상단에 위치합니다. 이는 시장 평균 대비 높은 수준으로, 매수 시 신중한 접근이 필요합니다.
비교사례 #1은 용산동 우림필유11단지 144.9821㎡ 2층 매물로 2026년 5월 7억 6,000만 원에 거래되었으며, 전용면적 기준 평당가 1,733만 원입니다. 대상지 면적 및 시점 보정을 거친 대입 총액은 9억 5,289만 원입니다. 비교사례 #2는 용산동 우림필유11단지 123.1282㎡ 1층 매물로 2026년 2월 6억 5,000만 원에 거래되었으며, 전용면적 기준 평당가 1,745만 원입니다. 대상지 면적 및 시점 보정을 거친 대입 총액은 9억 5,962만 원입니다. 두 사례 모두 동일 단지 내 거래로 유사도가 높습니다.
대상 아파트는 세대당 주차대수가 2.3대로 매우 양호하고 대전용산초등학교가 인접해 있어 실거주 가치가 높습니다. 인근에 다수의 개발 호재가 있어 장기적인 관점에서 투자 가치가 존재하나, 현재 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼 상단을 상회하여 가격적 메리트가 다소 낮을 수 있습니다. 대규모 신규 공급 물량은 향후 시장에 부담으로 작용할 수 있습니다.
준공 18년차로 재건축 연한(30년)까지 12년이 남아있어 현재 시점에서는 재건축 가능성이 낮습니다. 리모델링 또한 구체적인 추진 계획은 확인되지 않습니다.
대전 유성구는 인구 및 세대수가 꾸준히 증가하고 있으며, 전월세 시장은 강세를 보이고 있습니다. 인근 지역의 다양한 개발 호재는 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다. 그러나 대규모 신규 아파트 공급 예정 물량은 향후 시장에 경쟁 심화 및 가격 조정 압력을 가할 수 있어 중장기적으로는 보합 또는 약보합세를 보일 가능성도 존재합니다. 단기적으로는 제시된 매매가가 시장 추정가 대비 높아 상승 여력이 제한적일 수 있습니다.
보류