매물 유형: 아파트
분석 번호: 4282
종합 리스크 점수: 58점
대상 아파트는 준공 21년차로 연식은 있으나, 비교적 안정적인 매매가와 전세가율을 보이고 있습니다. 인근에 대규모 신규 공급 예정 물량이 많아 향후 시장 경쟁 심화 및 가격 변동 가능성에 대한 주의가 필요합니다. 역세권에 근접하여 교통 접근성은 양호한 편입니다.
제시된 매매가 4억 1,000만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 3억 2,440만 원에서 4억 3,888만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상위권 범위에 해당합니다. 이는 최근 거래된 유사 단지 및 면적의 매물들과 비교했을 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.
선별된 9건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 거래이며, 대상 매물과 전용면적 기준 유사도가 매우 높습니다. 유사도 100점 사례는 2026년 2월~4월 거래된 3억 7,000만 원~4억 4,000만 원대의 매물이며, 층수 차이로 인한 감점(90점) 사례들도 대부분 3억 2,500만 원~4억 2,000만 원대에 거래되었습니다. 이들 사례는 시점 보정 계수 0.998~1.000이 적용되어 최근 시장 가치를 잘 반영하고 있습니다. 특히, 층구간 감점에도 불구하고 4억 원대 초반의 거래가 다수 확인되어 대상 매물의 가격 평가에 중요한 기준이 됩니다.
대상 아파트는 반석역과 지족역에 근접한 준역세권 입지로 교통 접근성이 양호하며, 인근에 하기어린이공원 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 전세가율이 70.0%로 상승 추세에 있어 갭투자 관점에서도 매력적일 수 있으나, 향후 대규모 신규 공급 물량으로 인한 시장 변동성 리스크를 고려해야 합니다.
준공 21년차 아파트로, 재건축 연한(30년)까지 9년이 남아있어 현재 시점에서는 재건축이 불가합니다. 리모델링은 검토 가능한 시점이나, 구체적인 추진 계획은 확인되지 않습니다.
대전 유성구는 미분양 물량 감소, 인구 및 세대수 증가 추세 등 긍정적인 시장 신호가 있으나, 포레나 대전학하, 도안 우미린 트리쉐이드 등 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 시장에 공급 부담으로 작용할 수 있습니다. 서남부종합스포츠타운 조성사업, 대전 도안2-9지구 도시개발사업 등 지역 개발 호재는 긍정적이나, 신규 공급 물량과의 경쟁 심화 가능성을 고려할 때 보합세 또는 소폭 하락 가능성도 배제할 수 없습니다. 장기적인 관점에서 입지적 장점과 개발 호재를 바탕으로 한 가치 상승을 기대할 수 있으나, 단기적으로는 공급 리스크를 주시해야 합니다.
보류