매물 유형: 아파트
분석 번호: 4270
종합 리스크 점수: 63점
대전 유성구 열매마을5단지(운암) 아파트는 준공 25년차로 재건축 연한 도래까지 5년이 남았으며, 노은역 역세권 입지를 갖추고 있습니다. 인근에 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 단기적인 경쟁 심화 가능성이 있으나, 장기적으로는 지역 개발 호재와 역세권 프리미엄을 바탕으로 가치 상승 여력이 존재합니다. 매매가 대비 전세가 비율이 상승 추세에 있어 전세 시장은 안정적입니다.
제시된 매매가 6억 2,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 5억 9,499만 원에서 6억 4,821만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치합니다. 이는 중앙값인 6억 2,366만 원과 유사한 수준으로, 시장의 평균적인 가격대에 부합하는 것으로 판단됩니다.
선별된 9건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 유사 면적의 아파트 거래로, 유사도 점수 90~100점으로 신뢰도가 매우 높습니다. 특히 1, 2번 사례는 유사도 100점으로 층수까지 유사하여 직접적인 비교가 가능합니다. 3번부터 9번 사례는 층구간 감점(-10점)이 있으나, 동일 단지 내 거래이므로 높은 참고 가치를 가집니다. 각 사례는 시점 보정을 통해 현재 가치로 환산되었으며, 제시가 6억 2,000만 원은 보정 후 대입 총액 스펙트럼 내에 위치합니다.
열매마을5단지는 노은역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수하며, 세대당 2.02대의 높은 주차 비율을 자랑합니다. 인근에 안산어린이공원, 지족어린이집 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 매매가 대비 전세가 비율이 70.0%로 안정적인 전세 시장을 형성하고 있어 갭투자 측면에서도 매력적일 수 있습니다. 다만, 인근 대규모 신규 아파트 공급 예정 물량은 단기적인 투자 수익률에 영향을 미 줄 수 있습니다.
준공 25년차 아파트로 재건축 연한(30년)까지 5년이 남았습니다. 현재 용적률 미등록으로 정확한 용적률 갭 분석은 어렵지만, 향후 재건축 추진 시 사업성이 중요하게 작용할 것입니다. 현재로서는 재건축 가능성이 '보통' 수준으로 평가되며, 장기적인 관점에서 재건축 진행 상황을 지속적으로 모니터링할 필요가 있습니다.
대전 유성구는 매매가격지수 보합세 속 전세/월세 가격지수가 상승하고 매매가 대비 전세가율이 높아지는 등 전반적으로 안정적인 주거 시장을 보이고 있습니다. 대전 나노반도체 국가산업단지 후보지 지정, 도안2-9지구 도시개발사업 등 지역 내 다양한 개발 호재는 장기적인 관점에서 부동산 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 그러나 8,940세대에 달하는 대규모 신규 공급 물량은 단기적으로 공급 과잉 우려를 낳을 수 있어 시장 상황을 면밀히 주시해야 합니다.
매수