매물 유형: 아파트
분석 번호: 4262
종합 리스크 점수: 55점
대전 유성구 상대동 한라비발디 아파트는 준공 15년차의 비교적 신축 단지로, 인근 지역의 활발한 개발 호재와 인구 증가 추세가 긍정적인 요인입니다. 다만, 대규모 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장 경쟁 심화 및 시세 변동 가능성에 대한 주의가 필요합니다. 제시된 매매가는 비교 사례 스펙트럼의 상단에 위치하여 신중한 접근이 요구됩니다.
제시된 매매가 8억 5,000만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 6억 8,844만 원에서 7억 5,806만 원 사이의 가치 스펙트럼을 크게 상회하는 수준입니다. 이는 비교사례 스펙트럼의 최고가보다 약 9,194만 원 높은 가격으로, 시장 평균 대비 고평가되어 있을 가능성이 높습니다.
선별된 4건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 동일 평형(101.9252㎡) 거래로, 유사도 점수 90점을 기록하며 높은 신뢰도를 보입니다. 시점 보정 계수는 0.998로 적용되었으며, 층구간 차이로 인해 각 사례별로 10점씩 감점되었습니다. #1 사례는 2026년 4월 7억 5,000만 원에 거래된 20층 매물로, 대상지 대입 시 7억 4,861만 원으로 환산됩니다. #2 사례는 2026년 2월 7억 6,000만 원에 거래된 23층 매물로, 대상지 대입 시 7억 5,806만 원으로 환산됩니다. #3 사례는 2026년 2월 7억 2,000만 원에 거래된 4층 매물로, 대상지 대입 시 7억 1,816만 원으로 환산됩니다. #4 사례는 2026년 1월 6억 9,000만 원에 거래된 1층 매물로, 대상지 대입 시 6억 8,844만 원으로 환산됩니다.
대전 유성구 상대동은 유성구 내에서도 거래 활성도가 높은 지역으로, 인구 유입이 꾸준하여 실거주 및 투자 가치가 양호한 편입니다. 특히 넉넉한 주차 공간과 비교적 신축 단지라는 점은 단지의 경쟁력을 높이는 요소입니다. 다만, 인근 지역의 대규모 신규 아파트 공급 예정 물량은 향후 투자 수익률에 변동성을 줄 수 있으므로 장기적인 관점에서 시장 상황을 면밀히 주시해야 합니다.
대상 아파트는 준공 15년차로, 재건축 연한(30년)까지 약 15년이 남아있어 현재 시점에서는 재건축 가능성이 낮습니다. 리모델링 또한 아직 활발히 논의될 시기는 아닙니다.
대전 유성구의 매매가격지수는 보합세를 유지하고 있으나, 전세 및 월세가격지수는 상승하고 있어 임대 시장은 견고한 편입니다. 상대동의 인구는 소폭 감소 추세이나 세대당 인구는 유지되고 있어 1인 가구 분화 또는 실거주 수요 유입으로 해석될 수 있습니다. 인근에 다수의 도시개발 및 재정비 사업이 진행 중이며, 특히 대전 도안2-9지구 도시개발사업과 유성시장 재정비촉진지구 재정비 촉진계획 등은 지역 활성화 및 부동산 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 그러나 8,940세대에 달하는 대규모 신규 공급 물량은 단기적으로 시장에 부담을 줄 수 있어, 공급 물량 소화 여부가 향후 시세의 주요 변수가 될 것입니다. 장기적으로는 지역 개발 호재와 인프라 확충에 힘입어 완만한 상승세를 기대할 수 있으나, 단기적인 공급 리스크에 대한 주의가 필요합니다.
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