대전광역시 유성구 온천로 *** 아파트 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 아파트

분석 번호: 4255

종합 리스크 점수: 55점

AI 요약 평가

대상 아파트는 유성온천역 역세권에 위치하며, 준공 13년차의 비교적 양호한 연식을 가진 단지입니다. 대전 유성구는 미분양 감소 및 다양한 개발 호재가 있으나, 대규모 신규 아파트 공급 예정으로 인한 경쟁 심화 가능성이 존재합니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 하단에 위치하여 가격적 메리트가 있으나, 향후 공급 물량에 따른 시장 변동성을 주시해야 합니다.

세부 리스크 평가 항목

• 규제 전망: 5점 — 현재 대전 유성구는 미분양 물량이 감소 추세에 있으며, 다양한 개발 사업이 진행 중이나, 향후 대규모 신규 공급 물량이 예정되어 있어 규제보다는 공급 리스크에 대한 주의가 필요합니다.
• 건물 노후도(사진): 7점 — 준공 13년차 아파트로, 사진이 제공되지 않아 정확한 판단은 어려우나, 연식 대비 양호한 상태를 유지할 것으로 추정됩니다. 다만, 현장 확인을 통해 외벽 및 공용부 상태를 점검하는 것이 좋습니다.
• 인근 실거래가: 5점 — 제시가와 비교 사례의 평당가 차이는 약 17.6%로, 인근 유사 사례와 비교 시 다소 차이나는 수준입니다. (공동주택공시가격배율 기반 분석)
• 거래량: 3점 — 반경 내 동일 유형의 최근 실거래가 총 2건 탐지되었습니다. 지역 거래량은 다소 한산한 편입니다.
• 생활 편의시설: 9점 — 유성온천역 대전1호선 역세권에 위치하며, 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 23곳으로 매우 우수한 수준입니다.
• 인구 현황: 6점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 0.5% 변동하여 약한 증가세를 보이고 있습니다.
• 건물 노후도(대장): 5점 — 준공 13년 차 건물입니다. 보통 수준의 연차입니다.
• 토지 이용 규제
• 토지 형상

가격 타당성 검증

제시가 3억 5,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 4억 2,495만 원의 가치 스펙트럼 대비 약 7,495만 원 낮은 수준으로, 가격적 메리트가 매우 크다고 판단됩니다.

실거래가 및 시세 비교

선별된 비교사례는 SCIENCETOWN 단지의 34층 84.8995㎡ 매매 건으로, 2026년 5월에 4억 2,500만 원에 거래되었습니다. 이 사례는 대상 매물과 동일 단지, 유사 면적이며 시점 보정 계수 1.000이 적용되어 보정 후 대입 총액은 4억 2,495만 원으로 산출되었습니다. 이는 대상 매물의 제시가 3억 5,000만 원보다 높은 수준입니다.

심층 분석

대상 아파트는 유성온천역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수하며, 주변에 유성온천공원, GS25, 구두대학병원 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 및 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 제시된 매매가가 비준가 대비 낮은 수준으로 가격적 메리트가 있어 투자 가치가 높다고 판단됩니다.

준공 13년차 아파트로, 재건축 연한(30년)까지는 17년이 남아 재건축 가능성은 현재로서는 낮습니다. 리모델링의 경우, 용적률 774.51%로 법정 상한 1300% 대비 여유가 있어 잠재적인 개발 가능성은 있으나, 현재 구체적인 추진 계획은 없습니다.

대전 유성구는 미분양 물량 감소 및 도안2-9지구 도시개발, 유성시장 재정비 등 다양한 개발 호재가 있어 장기적인 관점에서 긍정적인 전망을 기대할 수 있습니다. 다만, 포레나 대전학하, 도안 우미린 트리쉐이드 등 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 단기적으로는 공급 과잉에 따른 가격 조정 가능성을 배제할 수 없습니다. 따라서 매매가 대비 전세가율 상승 추세와 함께 시장의 수급 동향을 지속적으로 모니터링하며 신중하게 접근하는 것이 중요합니다.

현장 체크리스트

• 실제 매물 현장을 방문하여 건물 외벽, 공용부(복도, 계단, 엘리베이터)의 관리 상태 및 노후도를 직접 확인해야 합니다.
• 대상 층(12층)의 일조량, 조망권, 소음 여부(특히 주변 상업시설 및 도로 소음)를 시간대별로 확인해야 합니다.
• 관리비 내역(특히 장기수선충당금 적립 현황 및 연체 여부)을 상세히 확인하여 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성을 점검해야 합니다.
• 세대 내 곰팡이, 누수 흔적, 결로 등 내부 마감 상태를 꼼꼼히 확인하고, 필요 시 전문가 동반 점검을 고려해야 합니다.
• 주변 신규 공급 예정 단지(포레나 대전학하, 도안 우미린 트리쉐이드 등)의 분양가 및 입주 시기를 파악하여 향후 시장 경쟁 상황을 예측해야 합니다.
• 주차장의 실제 이용 편의성(혼잡도, 주차 공간 확보 용이성)을 출퇴근 시간대에 직접 확인하는 것이 좋습니다.

최종 판정

매수