매물 유형: 아파트
분석 번호: 4127
종합 리스크 점수: 52점
대전 동구 충정로 5에 위치한 조일 아파트는 준공 36년으로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 높은 매물입니다. 인근 지역에 다수의 재개발 및 도시개발 사업이 활발히 진행 중이며, 전세가율이 상승 추세에 있어 투자 가치도 양호합니다. 다만, 매매가격지수가 하락세이고 거래량이 감소하고 있어 시장 상황을 면밀히 주시하며 접근해야 합니다.
제시가 1억 8,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 1억 4,974만 원의 가치 스펙트럼 대비 높은 수준입니다. 이는 재건축 가능성 또는 특정 호재가 선반영되었을 가능성을 시사합니다.
선별된 비교사례는 1건으로, 대상지와 동일 단지인 조일 아파트 5층(98.92㎡)이 2026년 3월 1억 5,000만 원에 거래되었습니다. 이 사례는 대상지와 전용면적, 용도지역, 도로 조건이 유사하며, 시점 보정 계수 0.998이 적용되어 보정 후 평당 500만 원, 환산 총액 1억 4,974만 원으로 산출되었습니다. 층구간(6층 vs 5층)에서 10점 감점이 있었습니다.
조일 아파트는 준공 36년으로 재건축 연한에 도달하여 장기적인 투자 가치가 높습니다. 인근에 다수의 재개발 및 도시개발 사업이 진행 중이며, 이는 향후 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 다만, 소규모 단지 특성상 유동성이 낮을 수 있으며, 주차 여건이 매우 열악한 점은 단점으로 작용합니다. 학군 및 교통 접근성은 평이한 수준입니다.
대상 아파트는 1990년 준공되어 36년이 경과하여 재건축 연한에 도달했습니다. 인근 지역에 재개발 사업이 활발히 진행되고 있어 재건축 추진에 대한 기대감이 높을 수 있습니다. 용적률 갭 분석은 데이터 미등록으로 산출 불가하나, 법정 상한 용적률 250% 대비 현재 용적률이 낮다면 재건축 사업성이 양호할 수 있습니다. 다만, 소규모 단지라는 점은 사업 추진 시 걸림돌이 될 수 있습니다.
대전 동구의 매매가격지수는 하락세이나, 전세 및 월세가격지수는 상승하고 있어 실수요 기반은 견고합니다. 미분양 감소와 신규 공급 부족은 긍정적인 요인입니다. 대상 매물은 재건축 연한 도달 및 인근 개발 호재로 인한 미래 가치 상승 잠재력이 높습니다. 그러나 현재 제시가는 비준가치 대비 높은 수준이므로, 재건축 추진 가능성 및 사업성, 그리고 시장 상황을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.
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