매물 유형: 아파트
분석 번호: 4113
종합 리스크 점수: 62점
대전 동구 어진마을 아파트는 준공 19년차 단지로, 현재 매매 시장은 보합세이나 전세 및 월세 시장은 상승세를 보이고 있습니다. 인근에 신흥역이 도보 10분 거리에 위치하여 준역세권 입지를 갖추고 있으며, 다수의 재개발 및 도시개발 사업이 진행 중이나 대상지에 미치는 직접적인 영향은 추가 확인이 필요합니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 중간 수준에 해당하여 가격 타당성은 보통으로 판단됩니다.
제시된 매매가 2억 3,500만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 2억 2,076만 원에서 2억 6,407만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 중간 범위에 위치합니다. 이는 시장의 평균적인 가격 수준에 부합하는 것으로 판단됩니다.
선별된 5건의 비교사례는 모두 대상지와 동일한 '어진마을' 단지 내 거래로, 유사도 점수 100점을 기록하며 높은 신뢰도를 보입니다. 거래 시점은 2026년 1월부터 2026년 6월까지로 최근 거래 내역을 반영하고 있습니다. 각 사례는 시점 보정을 통해 현재 가치로 환산되었으며, 전용면적 기준 평당가는 1,218만 원/평에서 1,457만 원/평 사이로 분포합니다. 이 중 제시가 2억 3,500만 원은 비교사례 스펙트럼의 중간 수준에 해당합니다.
어진마을 아파트는 신흥역 도보 10분 거리의 준역세권 입지로 교통 접근성이 양호하며, 인근에 공원, 쇼핑, 의료, 학교 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다. 단지 규모는 813세대로 안정적이나, 주차 대수가 다소 부족한 점은 감점 요인입니다. 전세가율이 74.8%로 높아 갭투자 시 초기 투자금 부담이 적을 수 있으나, 향후 전세 시장 변동에 따른 리스크도 고려해야 합니다.
준공 19년차로 재건축 연한(30년)까지 11년이 남아 현재로서는 재건축 가능성이 낮습니다. 리모델링의 경우, 단지 내 세대수 및 구조 등을 고려할 때 잠재력은 있으나 구체적인 추진 계획은 없습니다. 용적률 갭 분석 결과가 미등록으로 산출되어 추가적인 개발 잠재력 평가는 어렵습니다.
대전 동구 아파트 매매 시장은 보합세를 유지하고 있으나, 전세 및 월세 시장의 상승세와 인근 미분양 감소, 공급 예정 물량 부재는 긍정적인 요인입니다. 신흥역 준역세권 입지와 주변 생활 인프라가 잘 갖춰져 있어 실거주 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다. 다만, 인구 감소 추세와 아파트 거래량 하락은 장기적인 관점에서 주의 깊게 지켜봐야 할 부분입니다. 인근 재개발 사업들이 진행되고 있으나, 대상지에 직접적인 영향은 제한적일 수 있어 개별적인 호재 분석이 중요합니다.
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