매물 유형: 아파트
분석 번호: 411
종합 리스크 점수: 60점
환금성은 우수하나, 소단지 특성 및 인구 감소 추세, 개발 잠재력 부족으로 장기적인 가치 상승 여력은 제한적일 수 있음.
제시된 매매가 11억 9,000만 원은 동일 단지 최근 6개월 평당가 추이(최고 4,742만 원/평)를 고려할 때, 전용면적 83.65㎡(25.3평) 기준 약 11억 9,000만 원으로 산출되어 제시가와 유사한 수준입니다. 이는 시장 평균 수준으로 판단됩니다. 다만, 비교사례 부족으로 인한 신뢰도 등급을 고려해야 합니다.
비교사례가 제공되지 않았습니다.
본 매물은 마포구 내 거래 활성도가 높은 망원동에 위치하여 환금성이 우수합니다. 다만, 56세대의 소단지로 단지 경쟁력 측면에서는 대단지에 비해 불리할 수 있습니다. 학군 및 역세권 정보가 부족하여 추가적인 경쟁력 분석은 어렵습니다. 인근 공원 및 쇼핑 시설 접근성은 양호합니다.
준공 23년차로 재건축 연한(30년)까지 7년이 남아있습니다. 현재 용적률이 법정 상한에 근접하여 용적률 갭이 매우 낮으므로, 재건축보다는 리모델링을 통한 가치 상승 가능성을 검토하는 것이 현실적입니다. '서울 구청장들 정비사업 전담부서 신설', '재건축 속도전' 등 재건축 관련 지역 뉴스가 있으나, 본 단지의 개발 잠재력은 낮습니다.
마포구 아파트 시장은 전반적으로 상승세를 보이며 수요가 우세한 상황입니다. 그러나 망원제1동의 인구 감소 추세와 마포구 내 다수의 신규 아파트 공급 예정 물량은 향후 시장에 경쟁 압력으로 작용할 수 있습니다. 특히 역세권 장기전세주택 건립사업, LH 매입임대주택 신축, 공덕현대아파트 소규모재건축, 아현1구역 재개발 등 인근 지역의 다양한 개발 사업들이 진행 중이므로, 이들 사업이 완료될 경우 주변 환경 개선 및 부동산 가치 상승을 기대할 수 있으나, 동시에 공급 증가로 인한 영향도 고려해야 합니다.
보류