광주광역시 동구 운림길 *** 아파트 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 아파트

분석 번호: 4092

종합 리스크 점수: 53점

AI 요약 평가

대상 매물은 준공 31년차로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 높은 아파트입니다. 광주광역시 동구 운림동은 최근 매매가격지수가 하락세를 보이고 있으나, 전세 및 월세가격지수는 상승하여 실수요는 꾸준한 것으로 판단됩니다. 특히 인근에 다수의 개발 사업이 예정되어 있어 장기적인 관점에서 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 다만, 대규모 신규 공급 물량에 대한 경쟁 리스크와 매매수급동향 하락세는 주의가 필요합니다.

세부 리스크 평가 항목

• 규제 전망: 8점 — 준공 31년차로 재건축 연한에 도달하였으며, 주변에 다수의 개발 사업 고시가 있어 향후 정비사업 추진 가능성이 높습니다.
• 건물 노후도(사진): 5점 — 사진 정보가 제공되지 않아 객관적인 판단은 어려우나, 31년 경과된 건물임을 고려할 때 일반적인 노후화가 진행되었을 것으로 추정됩니다.
• 인근 실거래가: 6점 — 제시가와 비교 사례의 평당가 차이는 약 11.2%로, 인근 유사 사례와 비교 시 다소 차이나는 수준입니다. (직접비교 기반 분석)
• 거래량: 3점 — 반경 내 동일 유형의 최근 실거래가 총 3건 탐지되었습니다. 지역 거래량은 다소 한산한 편입니다.
• 생활 편의시설: 9점 — 투루카 광주역KTX(A주차장) 역세권에 위치하며, 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 22곳으로 매우 우수한 수준입니다.
• 인구 현황: 3점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 7.9% 변동하여 뚜렷한 감소 추세를 보이고 있습니다.
• 건물 노후도(대장): 3점 — 준공 31년 차 건물입니다. 재건축 연한(30년)을 초과하여 상당한 노후화가 예상됩니다.
• 토지 이용 규제
• 토지 형상

가격 타당성 검증

제시가 2억 1,000만 원은 비교사례 대입 시 산출된 1억 6,601만 원에서 1억 8,885만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 상단에 위치합니다. 이는 최근 거래된 동일 단지 중층 매물(1억 9,000만 원)보다 높은 수준으로, 매수 시 가격적 메리트가 다소 부족할 수 있습니다.

실거래가 및 시세 비교

선별된 비교사례는 2건으로, 모두 동일 단지 내 거래입니다. 첫 번째 사례(#1)는 2026년 4월 거래된 12층 매물로, 전용면적 84.95㎡ 기준 1억 9,000만 원에 거래되었습니다. 시점 보정 후 대상 매물에 대입 시 1억 8,885만 원의 가치로 환산됩니다. 두 번째 사례(#2)는 2026년 3월 거래된 1층 매물로, 전용면적 84.95㎡ 기준 1억 6,800만 원에 거래되었습니다. 층구간 감점(14층 vs 1층)이 적용되었으며, 시점 보정 후 대상 매물에 대입 시 1억 6,601만 원의 가치로 환산됩니다.

심층 분석

대상 아파트는 운림중학교가 인접해 있어 학군 경쟁력이 양호하며, 무량어린이공원, 세븐일레븐 등 생활 편의시설 접근성이 좋습니다. 준공 31년차로 재건축 연한에 도달하여 장기적인 관점에서 개발 잠재력이 투자 가치를 높이는 요인입니다. 다만, 세대당 주차 대수 부족은 단점이며, 인근 대규모 신규 공급 물량은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

무등스위트맨션은 1995년 준공되어 31년이 경과하여 재건축 연한(30년)에 도달했습니다. 현재 용적률 정보가 미등록되어 정확한 용적률 갭 분석은 어렵지만, 노후 단지로서 재건축 또는 리모델링을 통한 가치 상승 가능성이 높습니다. 인근 '계림4 주택재개발사업' 등 다수의 개발 사업 고시가 있어 지역 전체의 정비사업 분위기가 조성될 수 있습니다.

광주광역시 동구의 매매가격지수는 하락세이나, 전월세 시장은 상승세를 유지하고 있어 실수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다. 인근에 '교대역 모아엘가 그랑데', '무등산 한국아델리움 더힐' 등 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 단기적으로는 시장 경쟁이 심화될 수 있습니다. 그러나 대상 단지가 재건축 연한에 도달했다는 점과 주변 개발 호재들을 고려할 때, 장기적으로는 재건축 추진 여부에 따라 높은 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 현재 제시가는 비교사례 대비 다소 높은 수준이므로 신중한 접근이 필요합니다.

현장 체크리스트

• 동일 평형대 내에서 해당 층(14층)의 실제 조망 및 일조량은 어떤지 현장 확인이 필요합니다.
• 세대당 주차 대수가 0.77대로 부족한데, 실제 주차 여건은 어떠한지, 특히 퇴근 시간 이후 주차 스트레스는 없는지 확인해야 합니다.
• 준공 31년차 아파트로, 내부 수도관 및 난방 배관 등 주요 설비의 노후화 정도와 교체 이력이 있는지 관리사무소를 통해 확인해야 합니다.
• 재건축 연한에 도달했으나, 실제 재건축 추진위원회 구성이나 구체적인 사업 진행 상황이 있는지 단지 내 정보를 확인해야 합니다.
• 인근에 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있는데, 이로 인한 전세가 및 매매가 하락 압력이 발생할 가능성에 대해 충분히 고려하고 시장 동향을 주시해야 합니다.
• 관리비 내역에 장기수선충당금 적립 현황 및 향후 대규모 수선 계획이 있는지 확인하여 추가 비용 발생 여부를 파악해야 합니다.

최종 판정

보류