경기도 화성시 동탄구 동탄청계로 *** 아파트 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 아파트

분석 번호: 408

종합 리스크 점수: 70점

AI 요약 평가

동일 단지 내 활발한 거래와 지역의 꾸준한 성장세를 바탕으로 한 가격 상승 기대감이 반영된 매물로 판단됩니다.

세부 리스크 평가 항목

• 인근 실거래가: 8점 — 동일 단지, 동일 면적의 최근 실거래가 대비 제시가가 높은 편이나, 인근 지역의 전반적인 상승 추세를 고려할 때 시장 상황을 반영한 것으로 판단됩니다.
• 거래량: 7점 — 화성시 아파트 거래량이 지속적으로 상승하고 있으며, 특히 청계동은 시군구 내 법정동 중 거래건수 1위로 활발한 거래를 보이고 있습니다.
• 생활 편의시설: 8점 — 단지 주변으로 공원, 쇼핑 시설, 학교 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 다만, 의료시설 접근성은 다소 떨어집니다.
• 규제 전망: 6점 — 준공 10년차로 재건축까지 약 20년이 남아있어 단기적인 재건축 기대는 어렵습니다. 다만, 화성시의 초고층 건축 인허가 절차 단축 등 기업 투자 유치 노력이 지역 개발에 긍정적 영향을 줄 수 있습니다.
• 인구 현황: 7점 — 화성시 전체 인구 및 세대수가 지속적으로 증가하고 있으며, 세대당 인구는 유지되어 실거주 수요 유입이 꾸준한 것으로 보입니다.
• 토지 이용 규제 — 아파트 카테고리 해당없음
• 토지 형상 — 아파트 카테고리 해당없음
• 건물 노후도(사진): 5점 — 사진 정보 없음
• 건물 노후도(대장): 6점 — 준공 10년차로 비교적 양호한 상태를 유지하고 있을 것으로 예상됩니다.
• 임대 수익성 — 아파트 카테고리 해당없음

가격 타당성 검증

제시 매매가 9억 5,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 6억 9,088만 원에서 7억 8,002만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 상당히 높은 수준에 위치합니다. 이는 최근 시장의 상승 기대감과 특정 호재가 선반영되었을 가능성을 시사합니다. 특히 동일 단지, 동일 층수의 2026년 4월 거래가 7억 8,002만 원인 점을 고려할 때, 제시가는 시장 평균 대비 높은 프리미엄이 붙어 있는 것으로 보입니다.

실거래가 및 시세 비교

선별된 15건의 비교사례는 모두 대상 매물과 동일한 동탄역신안인스빌리베라2차 단지 내 거래이며, 전용면적 또한 59.968㎡로 거의 동일합니다. 거래 시점은 2026년 1월부터 6월까지로 최근 거래 내역을 반영하고 있습니다. 유사도 점수는 모두 100점으로 매우 높은 신뢰도를 보입니다. 특히 2026년 4월에 거래된 15층 매물(유사도 #4, 7억 8,002만 원)은 대상 매물과 동일한 층수로 직접적인 비교가 가능합니다.

심층 분석

동탄역신안인스빌리베라2차는 동탄신도시 내 핵심 지역에 위치하며, 청계동의 높은 거래 활성도와 화성시의 지속적인 인구 유입은 투자 가치를 높이는 요인입니다. 주변에 공원, 쇼핑, 학교 등 생활 인프라가 잘 갖춰져 있어 실거주 만족도가 높고, 이는 꾸준한 수요로 이어질 수 있습니다. 다만, 제시 매매가가 비교사례 스펙트럼 대비 높은 수준이므로, 현재 가격에 미래 가치가 상당 부분 선반영되었을 가능성이 있습니다.

준공 10년차 아파트로, 재건축 연한(30년)까지는 약 20년이 남아있어 단기적인 재건축 가능성은 낮습니다. 리모델링의 경우도 아직 논의 단계에 이르기에는 이른 시점으로 판단됩니다.

화성시의 매매가격지수와 거래량은 상승 추세를 보이며 긍정적인 시장 분위기를 형성하고 있습니다. 특히 화성시의 투자 유치 노력과 초고층 건축 인허가 절차 단축 등은 장기적인 지역 발전에 기여할 수 있습니다. 그러나 인근 지역에 4,441세대에 달하는 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어, 향후 공급 과잉에 따른 일시적인 가격 조정 압력이 발생할 수 있습니다. 따라서 장기적인 관점에서 접근하되, 단기적인 시장 변동성에 대한 주의가 필요합니다.

현장 체크리스트

• 실제 매물 동·호수의 정확한 위치와 일조량, 조망권 등 현장 조건을 직접 확인해야 합니다.
• 단지 내 주차 공간의 실제 이용률과 세대당 주차 가능 대수를 관리사무소를 통해 확인해야 합니다.
• 최근 3년간 관리비 내역을 확인하여 불필요한 지출이나 예상치 못한 비용이 있는지 검토해야 합니다.
• 주변 신규 공급 예정 단지들의 분양가 및 입주 시기를 확인하여 향후 시세에 미칠 영향을 분석해야 합니다.
• 매물 내부의 벽지, 바닥, 천장 등에 누수 흔적이나 곰팡이, 결로 현상이 있는지 꼼꼼히 확인해야 합니다.
• 매도인이 제시하는 가격에 대한 구체적인 근거(예: 최근 인테리어, 특정 호재 등)를 확인하고 협상에 활용해야 합니다.

최종 판정

보류