매물 유형: 아파트
분석 번호: 4006
종합 리스크 점수: 60점
인천 서구 당하동 금호어울림1차 아파트는 준공 22년차 단지로, 매매가격지수 및 매매수급동향이 보합 또는 하락세를 보이는 시장 상황에 놓여 있습니다. 전세 및 월세 시장은 상승세를 보이며 수요가 우세한 편입니다. 인근 지역에 대규모 신규 공급 예정 물량이 많아 중장기적인 관점에서 공급 리스크를 고려해야 합니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하고 있어 가격 타당성 검토가 필요합니다.
제시된 매매가 3억 2,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 스펙트럼인 최저 2억 7,999만 원에서 최고 3억 2,789만 원 사이의 가치 범위 중 상단에 위치합니다. 이는 시장의 평균적인 가치보다 다소 높은 수준으로, 매수 시 신중한 접근이 필요합니다.
선별된 비교사례 13건은 모두 동일 단지인 금호어울림1차에서 발생한 거래로, 전용면적 기준 평당가는 1,089만 원/평에서 1,275만 원/평 사이에 분포합니다. 유사도 점수 100점 사례(#1)는 2026년 3월 2층 거래로 보정 후 대입 총액 2억 9,490만 원을 기록했습니다. 나머지 12건은 층구간 감점(-10점)이 있었으나, 모두 동일 단지 내 거래로 높은 유사도를 보입니다. 층구간 감점은 대상 매물이 4층인 반면 비교사례들은 6층~15층에 분포하여 발생했습니다. 전반적으로 최근 6개월 평당가 추이는 1,128만 원/평에서 1,276만 원/평 사이에서 변동성을 보였습니다.
대상 아파트는 준공 22년차로, 단지 규모는 중규모에 해당합니다. 인근에 맑은물빛공원, 인천발산초등학교병설유치원 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치는 양호합니다. 그러나 역세권 프리미엄은 없으며, 대규모 신규 공급 예정 물량이 많아 중장기적인 투자 가치 상승 여력은 제한적일 수 있습니다.
준공 22년차로 재건축 연한(30년)까지 약 8년이 남아 있어 단기적인 재건축 가능성은 낮습니다. 리모델링 또한 현재로서는 구체적인 움직임이 없는 것으로 보입니다. 용적률 미등록으로 용적률 갭 분석은 불가합니다.
인천 서구 지역은 인구 및 세대수가 꾸준히 증가하고 있으나, 매매 시장은 보합 또는 하락 압력을 받고 있습니다. 전세 및 월세 시장의 강세는 매매가 하방 경직성을 지지할 수 있으나, 대규모 신규 아파트 공급 예정 물량이 많아 향후 시장에 공급 과잉 리스크가 존재합니다. 따라서 중장기적인 관점에서 급격한 시세 상승보다는 안정적인 흐름을 유지할 것으로 전망됩니다.
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