매물 유형: 아파트
분석 번호: 3953
종합 리스크 점수: 72점
대상 아파트는 준공 34년으로 재건축 연한에 도달하여 높은 개발 잠재력을 가지고 있습니다. 인천 서구 지역은 인구 및 세대수가 지속적으로 증가하고 있으며, 다수의 개발 호재와 도로 개설 사업이 예정되어 있어 미래 가치 상승이 기대됩니다. 다만, 신규 공급 물량이 많아 단기적인 시장 경쟁 심화 가능성도 존재합니다.
제시가 1억 7,900만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 1억 7,999만 원의 가치 스펙트럼과 거의 일치하는 수준입니다. 이는 시장에서 형성된 유사 매물의 가치와 매우 근접한 가격으로 판단됩니다.
선별된 비교사례는 대상 매물과 동일 단지(하나2), 동일 전용면적(69.54㎡), 동일 용도지역(제3종일반주거지역)에 위치한 2026년 6월 거래(6층, 1억 8,000만 원)입니다. 시점 보정 계수 1.000이 적용되어 보정 후 평당가는 856만 원이며, 대상 면적에 대입한 환산 총액은 1억 7,999만 원입니다. 이는 매우 높은 유사도를 가지는 사례입니다.
대상 아파트는 준공 34년으로 재건축 연한에 도달하여 높은 개발 잠재력을 가지고 있습니다. 가정역(인천2호선)까지 도보 12분 거리로 준역세권에 해당하며, 주변에 고속도로연결통로, 세븐일레븐, 예그리나어린이집 등 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 및 투자 가치가 양호합니다. 인천 서구 지역의 인구 및 세대수 증가 추세는 긍정적인 투자 환경을 조성합니다.
건물 나이 34년으로 재건축 연한(30년)에 도달하여 재건축 또는 리모델링 추진 가능성이 매우 높습니다. 현재 용적률 미등록으로 정확한 갭 분석은 어렵지만, 법정 상한 용적률 300% 대비 현재 용적률이 낮다면 사업성이 더욱 높아질 수 있습니다. 향후 재건축 추진 시 상당한 가치 상승이 기대됩니다.
인천 서구는 인구 및 세대수가 지속적으로 증가하고 있으며, '인천검단지구 택지개발사업', '연희공원 특례사업', '드림로~원당대로간 도로개설공사' 등 다수의 개발 호재가 예정되어 있어 장기적인 관점에서 긍정적인 성장 전망을 가집니다. 다만, 대규모 신규 아파트 공급 물량이 예정되어 있어 단기적으로는 시장에 공급 부담이 작용할 수 있으므로, 시장 상황을 지속적으로 모니터링할 필요가 있습니다.
매수