매물 유형: 아파트
분석 번호: 3949
종합 리스크 점수: 62점
대상 아파트는 준공 32년차로 재건축 연한에 도달했으며, 용적률 갭이 높아 개발 잠재력이 매우 높습니다. 아시아드경기장역 초역세권 입지로 교통 접근성이 우수하며, 전세가율 상승 및 전월세 수급 동향이 긍정적입니다. 다만, 인근 지역의 대규모 신규 공급 예정 물량과 연희동 인구 감소 추세는 장기적인 관점에서 시장에 영향을 미칠 수 있으므로 주의가 필요합니다.
제시된 매매가 3억 2,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 2억 6,099만 원에서 3억 1,649만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상단에 위치합니다. 이는 최근 동일 단지 저층 거래가 1억 8,500만 원(4층)과 3억 1,650만 원(5층)을 고려할 때, 층수 및 최근 거래 시점이 반영된 가격으로 판단됩니다.
#1 비교사례는 연희동 동일 단지 5층 84.75㎡로 2026년 6월 3억 1,650만 원에 거래되었습니다. 시점 보정 계수 1.000이 적용되어 보정 후 대입 총액은 3억 1,649만 원입니다. #2 비교사례는 연희동 동일 단지 13층 84.75㎡로 2026년 5월 2억 6,100만 원에 거래되었습니다. 층구간 감점(-10점)이 적용되었으며, 시점 보정 계수 1.000이 적용되어 보정 후 대입 총액은 2억 6,099만 원입니다.
대상 아파트는 아시아드경기장역 초역세권 입지로 교통 접근성이 매우 우수하며, 이는 실거주 및 투자 가치를 높이는 핵심 요소입니다. 준공 32년차로 재건축 연한에 도달하여 향후 재건축 또는 리모델링을 통한 가치 상승 가능성이 높습니다. 다만, 연희동 지역의 인구 감소 추세와 인근 대규모 신규 공급 물량은 잠재적인 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.
대상 단지는 1994년 준공되어 재건축 연한(30년)을 충족합니다. 현재 용적률이 53.3%로 법정 상한 300% 대비 246.7%p의 여유가 있어 재건축 사업성이 매우 높을 것으로 판단됩니다. 이는 투자 관점에서 매우 긍정적인 요소이며, 향후 재건축 추진 여부에 따라 높은 시세 상승을 기대할 수 있습니다.
단기적으로는 인근 신규 공급 물량 및 연희동 인구 감소 추세로 인한 시장 변동성이 존재할 수 있습니다. 그러나 장기적으로는 아시아드경기장역 초역세권 입지, 재건축 연한 도달 및 높은 용적률 갭으로 인한 개발 잠재력이 매우 커 미래 성장 가능성이 높습니다. 인천 서구의 K-e스포츠 경제특별구 추진 등 지역 개발 호재 또한 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.
매수