매물 유형: 아파트
분석 번호: 3938
종합 리스크 점수: 52점
대상 매물은 준공 13년차 아파트로, 인근에 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 시장 경쟁이 심화될 수 있습니다. 매매가격지수는 보합세를 보이고 있으나, 전세 및 월세 가격지수는 상승 추세에 있어 실수요 기반은 견고한 편입니다. 제시된 매매가는 비교사례 분석 결과 산출된 가치 스펙트럼의 상단에 위치하고 있어 가격 적정성 검토가 필요합니다.
제시된 매매가 5억 3,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 4억 6,582만 원에서 4억 8,032만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 상단에 위치하며, 약 5,000만 원 이상 높은 수준입니다.
선별된 비교사례 4건은 모두 동일 단지 내 거래이며, 유사도 점수는 90~100점으로 매우 높습니다. #1 사례는 2026년 3월 10층 84.986㎡가 4억 7,400만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 4억 7,325만 원입니다. #2 사례는 2026년 2월 6층 84.922㎡가 4억 6,700만 원에 거래되었고, 보정 후 대입 총액은 4억 6,582만 원입니다. #3 사례는 2026년 1월 9층 84.9653㎡가 4억 8,000만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 4억 7,787만 원입니다. #4 사례는 2026년 6월 4층 84.922㎡가 4억 8,000만 원에 거래되었고, 보정 후 대입 총액은 4억 8,032만 원입니다. #4 사례는 대상 매물(12층) 대비 층구간이 낮아 10점 감점되었습니다.
대상 매물은 귤현역 준역세권에 위치하며, 주변에 공원, 쇼핑 시설, 학교 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치는 양호합니다. 그러나 인근에 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 단기적인 투자 가치 상승은 제한적일 수 있습니다. 매매수급동향 하락세는 매수자 우위 시장으로 전환될 가능성을 시사하며, 가격 협상력을 높일 수 있는 기회가 될 수 있습니다.
준공 13년차 아파트로, 재건축 연한(30년)까지 17년이 남아 재건축 가능성은 현재로서는 매우 낮습니다. 리모델링 또한 아직 논의 단계에 이르지 않은 것으로 보입니다.
인천 계양구의 매매가격지수는 보합세이나 전월세 가격지수는 상승하고 있어 실수요 기반은 견고합니다. 그러나 5,708세대에 달하는 대규모 신규 아파트 공급 예정은 향후 시장에 상당한 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 이는 기존 아파트의 가격 상승을 억제하거나 일시적인 하락 압력으로 작용할 수 있습니다. 장기적으로는 계양 테크노밸리 등 지역 개발 호재가 긍정적인 영향을 줄 수 있으나, 단기적으로는 공급 리스크를 고려한 신중한 접근이 필요합니다.
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